Case nº T 7236-21 of Högsta domstolen, December 28, 2022

• Resolution Date: December 28, 2022
• Issuing Organization: Högsta domstolen

REFERAT

Stockholms tingsrätt

Vandelay Industries Sarl förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot C.U. som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (rådmannen Karin Moberg) anförde i dom den 10 mars 2020 följande.

BAKGRUND

C.U. äger fastigheten - - - med adress - - - i Stockholm. C.U. hyrde ut lägenhet nummer 12 på adressen (Lägenheten) till Apartment Harald Schmidt AB - namnändrat till Forenom Apartments AB (fortsättningsvis Apartment) - enligt ett hyresavtal daterat den 3 november 2010. Enligt hyresavtalet uppgick hyran till 18 000 kr i månaden och som namn på boende angavs A.W. Apartment avstod, i enlighet med en överenskommelse undertecknad den 15 november 2011, från sitt besittningsskydd i förhållande till C.U.

Apartment hyrde i sin tur ut lägenheten till Vandelay Industries Sarl (Vandelay). Hyresavtalet mellan Vandelay och Apartment ingicks även det den 3 november 2010 och övergick efter en tid till att vara ett tillsvidareavtal med en uppsägningstid om tre månader. Enligt hyresavtalet uppgick hyran till 69 000 kr per kvartal, dvs. 23 000 kr i månaden, och enligt avtalet fick Lägenheten endast användas av A.W., som var ställföreträdare för Vandelay.

C.U. sade den 26 september 2017 upp hyresavtalet med Apartment. Apartment delgavs uppsägningen den 27 september 2017. När Apartment inte lämnade Lägenheten i enlighet med uppsägningen ansökte C.U. om handräckning hos Kronofogden (KFM). Den 17 maj 2018 meddelade KFM utslag i enlighet med C.U:s begäran vilket innebar att Apartment förpliktades att genast avflytta från Lägenheten. Vid verkställighet av avhysningsärendet bytte KFM lås till Lägenheten. Detta uppmärksammades av A.W. den 20 juni 2018 när han kom hem från en resa och märkte att nycklarna till Lägenheten inte passade. Den 26 juni 2018 meddelade tingsrätten ett interimistiskt beslut enligt vilket besittningen till Lägenheten skulle återställas till Vandelay. Den 22 oktober 2019 meddelade tingsrätten ett beslut enligt vilket besittningen till lägenheten skulle gå åter till C.U. Svea hovrätt avslog i beslut den 19 december 2019 Vandelays överklagande av det senare beslutet.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING

Vandelay har yrkat att tingsrätten fastställer att Vandelay har samma rätt i förhållande till C.U. som Vandelay skulle ha haft om C.U. hade upplåtit hyresrätten till Lägenheten direkt till Vandelay.

C.U. har bestritt käromålet i sin helhet.

GRUNDER

Vandelay

C.U. har hyrt ut lägenheten till Apartment och Apartment har i sin tur hyrt ut lägenheten till Vandelay. Det råder intressegemenskap mellan C.U. och Apartment. Såväl avtalets innehåll som Apartments och C.U:s senare agerande ger vid handen att rättsförhållandet på ett illojalt sätt utnyttjats för att kringgå bland annat bestämmelserna om besittningsskydd och för att tillförsäkra C.U. ett skydd mot eventuella anspråk från Vandelays sida i dennes ställning som hyresgäst. Vandelay ska därför, i enlighet med 7 kap. 31 § JB anses ha samma rätt i förhållande till C.U. som om han hade upplåtit Lägenheten direkt till Vandelay.

C.U.

Det föreligger inte intressegemenskap mellan C.U. och Apartment. Det föreligger inte heller några omständigheter i övrigt som kan göra att det kan antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Förutsättningarna i 7 kap. 31 § JB är därmed inte uppfyllda. För det fall ett kringgående skulle anses visat har detta kringgående under alla omständigheter inte varit illojalt.

- - -

DOMSKÄL

Bakgrund

I målet är ostridigt att Apartment har hyrt Lägenheten av C.U. enligt ett skriftligt hyresavtal den 3 november 2010 och att Apartment skriftligen den 15 november 2011 avstått från besittningsskyddet. Det är vidare ostridigt att Vandelay har hyrt Lägenheten i andra hand av Apartment genom ett skriftligt hyresavtal den 3 november 2010 och att Vandelay fått besittningsskydd till Lägenheten gentemot Apartment.

Vandelay har, med åberopande av 7 kap. 31 § JB, gjort gällande att det skriftliga hyresavtal som bolaget träffat med Apartment gett bolaget samma rätt gentemot C.U. som bolaget skulle ha haft om C.U. upplåtit hyresrätten till bolaget. Vandelay har gjort gällande att det förelegat intressegemenskap mellan C.U. och Apartment och att C.U. och Apartment utnyttjat denna intressegemenskap för att kringgå bestämmelser i lag som är till förmån för Vandelay.

Enligt 7 kap. 31 § JB har en andrahandshyresgäst samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som denne skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten, när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare.

Av förarbetena till bestämmelsen framgår att den i första hand tar sikte på den situation som föreligger när förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren eller intar en bulvanliknande ställning i förhållande till denne. Genom lagstiftningen har man velat motverka att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett sådant läge kommer överens om att deras avtal ska upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra. Bestämmelsen tar inte enbart sikte på fall då avsikten med andrahandsuthyrningen redan från början kan antas ha varit att kringgå t. ex. besittningsskyddsreglerna, utan den avser också de fall då fastighetsägaren och förstahandshyresgästen försöker utnyttja det förhållandet att andrahandshyresgästen inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren. Som exempel nämns att förstahandshyresgästen inte lyckas bli av med andrahandshyresgästen och då kommer överens med fastighetsägaren om att denne ska låta avhysa andrahandshyresgästen under åbe-ropande av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen upphört. Förstahandshyresgästen kan sedan få ett nytt hyreskontrakt (prop. 1984/85:111 s. 12 ff. och s. 44).

Föreligger intressegemenskap mellan C.U. och Apartment?

Av förarbetena till 7 kap. 31 § JB framkommer att en förutsättning för att bestämmelsen ska bli tillämplig är att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan antas vara i maskopi med varandra, dvs. att de har viss intressegemenskap. Normalt kan man anta att så är fallet om förstahandshyresgästen är närstående till fastighetsägaren eller är anställd av eller har ekonomisk intressegemenskap med denne, t.ex. är ett av fastighetsägaren kontrollerat bolag. Även andra omständigheter kan föranleda slutsatsen att situationen utnyttjas (prop. 1984/85:111 s. 14, 29 och 45 f.).

Den närmare innebörden av uttrycket "intressegemenskap" har inte preciserats i lagtexten eller i förarbetena. Enligt Lagrådets yttrande är det tydligen avsett att uttrycket ska kunna ges en vidsträckt innebörd (a. prop. s. 45 f.).

Vandelay har inte gjort gällande att det föreligger intressegemenskap mellan C.U. och Apartment genom släktskap, anställningsförhållanden eller genom bestämmande inflytande i varandras verksamhet. Det framgår också av förhören med C.U., K.S. och J.H. att någon sådan gemenskap inte föreligger.

Vandelay har däremot gjort gällande att själva avtalsförhållandet mellan C.U. och Apartment konstituerar en intressegemenskap och ett bulvanförhållande bl.a. genom att Apartment har förmedlat Lägenheten och agerat i eget namn för C.U:s räkning. Vandelay har gjort gällande att det är en ekonomisk intressegemenskap som inneburit att såväl C.U. som Apartment tjänat stora pengar på att Vandelay betalat en mycket hög hyra, att de gynnats av andrahandsuthyrningen på ett sätt som lagstiftningen är avsedd att förhindra och att de varit beroende av varandra för att kringgå skyddslagstiftningen för en hyresgäst. C.U. har bestritt att det föreligger intressegemenskap mellan honom och Apartment. Det är Vandelay som har att visa att intressegemenskap föreligger.

Av förhöret med C.U. har framgått bl.a. följande. Han valde att hyra ut Lägenheten till Apartment eftersom Lägenheten på sikt skulle användas till evakueringslägenhet och det därför var viktigt att han hade tillgång till Lägenheten. Det var hans förvaltare som skötte uthyrningen till Apartment. Apartment hyrde Lägenheten av honom och sedan skulle Apartment i sin tur hyra ut Lägenheten i andra hand. Han kände inte till någonting om Apartments andrahandsuthyrning och var inte involverad i denna. Han visste inte till vem som Apartment hyrde ut Lägenheten och inte heller för vilken hyra. Den hyra som Apartment betalade till...