Case nº T 13511-21 of Svea hovrätt, June 01, 2022

• Resolution Date: June 01, 2022
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Södertörns tingsrätt

J.F. ansökte om stämning mot M.K. och yrkade att tingsrätten skulle förplikta M.K. att genast avflytta från lägenhet - - - med tillhörande förråd.

M.K. bestred käromålet i dess helhet.

J.F. anförde följande som grund för sin talan. J.F. har sagt upp hyresavtalet med M.K. och hon är därför skyldig att avflytta från lägenheten. M.K. har avstått från besittningsskydd till lägenheten. Avtalet om avstående från besittningsskydd har inte varit oskäligt och det finns därmed inte skäl att jämka avtalet. Vid skälighetsbedömningen ska det beaktas att M.K. inte har använt sin långa kötid för att hitta en ny bostad och att M.K. har begärt kompensation för att avflytta från lägenheten.

M.K. anförde följande som grund för sitt bestridande. Hyresavtalet gäller tills vidare och M.K. har besittningsskydd till lägenheten. I första hand görs gällande att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd inte har träffats efter det att hyresförhållandet inleddes. Hyresnämnden har inte godkänt överenskommelsen om avstående från besittningsskydd och den kan därmed inte göras gällande. I andra hand görs gällande att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd har varit oskälig. Avståendet har skett utan tidsbegränsning och det saknas angiven grund för när överenskommelsen ska kunna göras gällande, t.ex. vid rivning eller ombyggnation. Renoveringen av fastigheten har även slutförts för flera år sedan.

Tingsrätten (rådmannen Beatrice Blylod) anförde i dom den 26 oktober 2021 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Parterna är överens om att det hyresavtal som J.F. har gett in i målet har ingåtts mellan parterna den 25 februari 2010 och att M.K. tillträdde lägenheten den 1 mars 2010. Parterna är även överens om att de har ingått en överenskommelse om avstående från besittningsskydd och att överenskommelsen inte har godkänts av hyresnämnden.

Frågorna i målet är om parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd har ingåtts efter det att hyresförhållandet inleddes och i så fall om avståendet har varit oskäligt.

Rättsliga utgångspunkter

En hyresvärd och en hyresgäst kan träffa en överenskommelse om avstående från besittningsskydd, se 12 kap. 45 a § jordabalken. En sådan överenskommelse ska ske i en särskilt upprättad handling och huvudregeln är att överenskommelsen ska ha godkänts av hyresnämnden för att vara giltig.

Även utan hyresnämndens godkännande kan en överenskommelse om avstående från besittningsskydd vara giltig. Hyresnämndens godkännande krävs inte om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd har träffats under ett pågående hyresförhållande med en hyresgäst som har rätt till förlängning (besittningsskydd). En hyresgäst som har besittningsskydd kan alltså avtala bort sitt besittningsskydd med laglig verkan även utan hyresnämndens godkännande. En förutsättning för detta är dock att överenskommelsen har ingåtts efter det att hyresförhållandet har inletts.

Har M.K. avstått från besittningsskydd efter det att hyresförhållandet inletts?

Tingsrätten har kommit fram till att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd har träffats efter att hyresförhållandet har inletts. Skälen för bedömningen redovisas nedan.

J.F. har påstått att M.K. har avstått från sitt besittningsskydd efter det att hyresförhållandet inletts och att överenskommelsen därför är giltig även utan hyresnämndens godkännande. Det är J.F. som har bevisbördan för påståendet.

Till stöd för påståendet om att överenskommelsen har ingåtts efter det att hyresförhållandet inletts har J.F. åberopat den skriftliga överenskommelsen. Det framgår av dokumentet att parterna är överens om att M.K. inte ska ha rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att avtalet ska upphöra samt att överenskommelsen gäller utan begränsning i tid. Beträffande överenskommelsens utformning noteras att nästintill samtliga uppgifter är förtryckta, så som personuppgifter, avtalsinnehåll samt år och månad för undertecknande. De uppgifter som har antecknats för hand är dag för undertecknandet och parternas namnteckningar. De förtryckta uppgifterna i avståendet har liknande typsnitt och utseende som de förtryckta uppgifterna i det åberopade hyreskontraktet. I hyreskontraktet är dock hela datumet för när avtalet undertecknades förtryckt och endast parternas namnteckningar är handskrivna.

Såväl den skriftliga överenskommelsens utformning som innehåll talar starkt för att den har ingåtts den dag som har angetts i överenskommelsen, dvs. den 7 april 2010. Att den skriftliga överenskommelsen har undertecknats vid denna tidpunkt stämmer också med J.F:s beskrivning av hur rutinerna var när han träffade hyresavtal och överenskommelser om avstående från besittningsskydd med sina hyresgäster. J.F. har berättat att både hyreskontraktet och överenskommelsen om avstående från besittningsskydd undertecknades på hans kontor men att det skedde vid två olika tillfällen. Vid det första tillfället undertecknade hyresgästen det förtryckta och av honom undertecknade hyresavtalet. När hyresgästen sedan hade flyttat in i lägenheten kom hyresgästen tillbaka till kontoret och undertecknade överenskommelsen om avstående från besittningsskydd, som också var förtryckt och redan undertecknat av honom. J.F. har vidare berättat att det kunde ta allt ifrån en vecka till en månad innan hyresgästen kom tillbaka och skrev på avståendet från besittningsskyddet. Han var själv aldrig närvarande när hyresgästen undertecknade...