Case nº ÖH 684-21 of Svea hovrätt, June 14, 2022

• Resolution Date: June 14, 2022
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Jönköping

Volvo Personvagnar AB (Volvo) och Compass Group AB (Compass), som hade ingått ett hyresavtal avseende en lokal, ansökte om hyresnämndens godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd.

Hyresnämnden (hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell) anförde i beslut den 23 december 2020 följande.

SKÄL

En överenskommelse om avstående från besittningsskydd ska utgöra ett särskilt dokument, separat från hyresavtalet. Överenskommelsen om avstående från besittningsskyddet innehåller inga begränsningar av förutsättningarna för i vilka situationer besittningsskyddet inte ska gälla. Förutsättningar saknas därför för att godkänna överenskommelsen.

- - -

BESLUT

Hyresnämnden avslår ansökan.

Svea hovrätt

Volvo yrkade att hovrätten skulle godkänna överenskommelsen om avstående från besittningsskydd och anförde till stöd för sin talan följande. Enligt ett uppdragsavtal mellan Volvo och Compass ska Compass bedriva restaurangverksamhet i Volvos lokaler för anställda i verksamheten och eventuella besökare. Av uppdragsavtalet framgår att det omfattar Restaurang Tranan i Skövde. Lokalen är inte öppen för allmänheten. Syftet med hyresavtalet är att möjliggöra för Compass att utföra sitt uppdrag. För det fall att uppdragsavtalet upphör, upphör också syftet med hyresavtalet.

Hovrätten (Hovrättsråden Maj Johansson och Thomas Edling samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent) anförde i beslut den 14 juni 2021 följande.

SKÄL

Det aktuella hyresavtalet gäller en lokal. Parterna har ingått en överenskommelse om att hyresrätten inte ska vara underkastad bestämmelserna i 12 kap. 57 - 60 §§ jordabalken. För att vara giltig ska en sådan överenskommelse göras i en särskilt upprättad handling (56 § andra stycket samma kapitel). Bestämmelsen är tvingande till förmån för hyresgästen.

I den särskilda överenskommelsen som parterna ingått, Överenskommelse om avstående från besittningsskydd, anges att avtalet gäller om hyresavtalet sägs upp av annan orsak än att lokalen ligger i ett hus som ska rivas eller undergå större ombyggnad men vilken orsak det är fråga om anges inte. Av hyresavtalet framgår däremot under rubriken Särskilda bestämmelser (bilaga 5 a till hyreskontraktet) att om hyresvärden byter leverantör för uppdragsavtalet ska hyresgästen, utan rätt till förlängning av hyresavtalet eller rätt till ersättning, avstå från lokalen. Vidare framgår av avtalet i denna del att parterna i särskilt upprättad handling...