Case nº ÖH 12934-19 of Svea hovrätt, May 22, 2020

• Resolution Date: May 22, 2020
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Malmö

Den 13 december 2018 ingick PP Pension Försäkringsförening (PP Pension) och Willhem Väveriet 19 AB (Willhem) ett villkorat överlåtelseavtal avseende fastigheten Malmö Väveriet 19 (prövningsfastigheten). Prövningsfastigheten omfattades av en registrerad intresseanmälan från Bostadsrättsföreningen Engelbrekt i Malmö Stad (Föreningen). Överlåtelsen villkorades av att Föreningen inte antog ett hembud.

Överlåtelsen av prövningsfastigheten var en del av en större transaktion. Den 14 december 2018 aviserade PP Pension att bolaget hade sålt hela sitt fastighetsbestånd i Malmö omfattande fjorton fastigheter, däribland prövningsfastigheten och grannfastigheterna Malmö Väveriet 20 och 21, vilka också omfattades av en registrerad intresseanmälan, till Willhem för en köpeskilling om totalt 600 miljoner kronor.

Prövningsfastigheten hembjöds till Föreningen den 17 december 2018. Köpeskillingen angavs i hembudet till 178 miljoner kronor. Föreningen antog inte hembudet.

PP Pension ansökte om hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av prövningsfastigheten till Willhem.

Föreningen bestred bifall till ansökningen. Föreningen anförde bl.a. följande. Den av PP Pension angivna köpeskillingen är uppenbart oskälig, eftersom den ligger långt över den prisnivå som är marknadsmässig för fastigheten. I första hand görs det gällande att villkoret om köpeskillingen är oskäligt eftersom köpeskillingen vida överstiger det marknadsvärde som fastigheten betingar. I andra hand görs det gällande att villkoret om köpeskillingen är oskäligt med beaktande av att det utgör en del av ett upplägg som syftar till att kringgå Föreningens förköpsrätt på så sätt att prissättningen inom det fastighetsbestånd som ingår i den större transaktionen med Willhem har snedvridits genom att fastigheterna Malmö Väveriet 19, 20 och 21 har prissatts väsentligt högre än övriga fastigheter i fastighetsbeståndet.

PP Pension invände att köpeskillingen var skälig.

Hyresnämnden (hyresrådet Paula Lundberg samt intresseledamöterna Mats Andersson och Kickan Gustafsson) anförde i beslut den 8 november 2019 bland annat följande.

SKÄL

Enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (nedan ombildningslagen) och dess förarbeten ska ett hembud utgöras av ett förslag till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella avtal som fastighetsägaren har ingått med andra köpare under villkor att föreningen inte förvärvar fastigheten. Hembudet ska alltså vara riktat till föreningen. Bestämmelsen i 12 § ombildningslagen blir tillämplig när en säljare har hembjudit fastigheten till den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan och hembudet inte har antagits.

Som framgått ovan har Föreningen som grund för bestridandet gjort gällande att villkoret om köpeskillingen i hembudet är oskäligt även eftersom det utgör en del av ett upplägg som syftar till att kringgå Föreningens förköpsrätt på så sätt att prissättningen inom det fastighetsbestånd som ingick i den större transaktionen med Willhem har snedvridits på så vis att fastigheterna Malmö Väveriet 19, 20 och 21 har prissatts väsentligt högre än övriga fastigheter i fastighetsbeståndet. Föreningen har hävdat att frågan om oskälighet kan avse även villkor som angavs vid hembudet.

Eftersom bestämmelsen i 12 § ombildningslagen är direkt kopplad till hembudet, är det hyresnämndens uppfattning att även om förarbetena talar om "villkor som angavs vid hembudet" (se t.ex. prop.1990/91:92 s. 141) så rör det sig alltjämt om villkor i hembudet eller i vart fall villkor som har ett naturligt samband med fastighetsförvärvet. Hyresnämnden anser att detta framgår bland annat av vad departementschefens anger fortsättningsvis i den angivna propositionen, när han beskriver vilka villkor som kan anses oskäliga. Samtliga beskrivna villkor rör omständigheter som direkt rör hembudet, den förening som hembudet riktas till eller har ett naturligt samband med fastighetsförvärvet. Vid sådant förhållande är det enligt hyresnämndens bedömning endast skäligheten av villkoret om köpeskillingen i hembudet som kan komma under nämndens prövning. Huruvida köpeskillingen är uppenbart oskälig på grund av en snedvriden prissättning i förhållande till Willhem kan därför inte bedömas inom ramen för nämndens prövning i ärendet.

Om ett hembud har upphört att gälla får en fastighetsöverlåtelse som avses i 6 § första stycket ombildningslagen inte ske till någon annan än den förening som har gjort intresseanmälan, om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Bestämmelsen finns i 12 § i ombildningslagen och tillkom efter en lagändring den 1 juli 1991.

På förslag av lagrådet fick den aktuella lagtexten den utformning som lagrådet förordat, nämligen att det är endast "uppenbart oskäliga" villkor som ska kunna hindra en överlåtelse. Lagrådet ansåg att redan införandet av bestämmelserna om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt hade inneburit ett avsteg från de allmänna reglerna om fastighetsöverlåtelse (a. prop. s. 142). Enligt lagrådet skulle den föreslagna ändringen av paragrafen medföra ytterligare en inskränkning i förfoganderätten till en fastighet, varför bestämmelsen, såsom den formulerats i förslaget, ansågs alltför allmänt hållen och det var påkallat att den i den allmänna motiveringen avsedda restriktiva tillämpningen kom till klart uttryck i lagtexten, vilket lämpligen kunde ske genom att endast uppenbart oskäliga villkor skulle kunna hindra en överlåtelse.

Det är Föreningen som har bevisbördan för sitt påstående om att villkoret om köpeskilling är uppenbart oskäligt.

P.F. har vittnat om att förvärvet av prövningsfastigheten inte var villkorat...