Case nº ÖH 5434-19 of Svea hovrätt, April 27, 2020

• Resolution Date: April 27, 2020
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Stockholm

WallWenn AB (hyresvärden) ansökte om hyresnämndens tillstånd till godkännande av förbättringsarbeten.

Hyresgästerna A.D., B.K.R., M.L., M.A., E.K., E.F. och O.S. (hyresgästerna) bestred ansökan. A.D., B.K.R., M.L. och M.A. yrkade att hyresvärdens talan skulle avvisas och anförde bl.a. att hyresvärden redan har utfört de tillståndspliktiga åtgärderna.

Hyresnämnden (hyresrådet Vanja Lycke och intresseledamoten Harry Björnström) anförde i beslut den 12 april 2019, såvitt är av intresse här, följande.

SKÄL

- - -

Ska hyresvärdens ansökan avvisas eller avslås på den grund att åtgärderna redan är utförda?

Det är ostridigt att hyresvärden har evakuerat hyresgästerna och påbörjat rivning av kök och badrum. Hyresvärden har bestritt att åtgärder som kräver tillstånd har utförts och uppgett att man i de delarna väntar på hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden anser inte att en påbörjad rivning innebär att hyresvärden har vidtagit åtgärder utan tillstånd. Frågan är då om ytterligare åtgärder - som är tillståndspliktiga - har utförts. Det är hyresgästerna som har bevisbördan för sina påståenden om att tillståndspliktiga åtgärder har utförts utan tillstånd från hyresgästerna eller hyresnämnden. Hyresgästerna har här åberopat syn av lägenheterna vilket i ärendet inte varit möjligt att genomföra mot bakgrund av att fastigheten är en byggarbetsplats. Någon annan bevisning i denna del har inte åberopats av hyresgästerna. Hyresnämnden anser att den omständigheten att möjligheter till syn inte har förelegat inte kan leda till att hyresgästernas påståenden om att tillståndspliktigt arbete har utförts kan godtas. Hyresnämnden finner att hyresgästerna mot hyresvärdens bestridande inte har styrkt att tillståndspliktiga åtgärder har utförts. Hyresgästernas yrkande om avvisning ska därför avslås. Inte heller ska hyresvärdens ansökan avslås på den grund att åtgärderna redan är utförda.

Ska hyresvärden ges tillstånd att utföra yrkade åtgärder?

Den tillståndsprövning som hyresnämnden ska göra sker i tre steg. Som framgår av lagtexten ska nämnden först bedöma om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs. Finner nämnden att ett sådant intresse finns ska den i nästa steg pröva om hyresgästens invändning utgör ett s.k. objektivt hyresgästintresse, dvs. om de önskemål som hyresgästen har är vanligt förekommande bland hyresgäster i allmänhet. Det krävs då inte att en majoritet av hyresgäster i huset är av den uppfattningen, utan endast att önskemålen typiskt sett kan antas vara vanligt förekommande. I ett sista steg, ska nämnden väga dessa intressen mot varandra.

Hyresgästerna har bestritt att stambyte behöver genomföras i deras lägenheter. Några av hyresgästerna har...