Case nº ÖH 4451-18 of Svea hovrätt, April 12, 2019

• Resolution Date: April 12, 2019
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Malmö

J.P. hyr en lägenhet av BoAktiv Landgången Kooperativ Hyresrättsförening (föreningen). Lägenheten är upplåten med s.k. kooperativ hyresrätt. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 december 2017 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas samt att J.P. skulle åläggas att flytta från lägenheten. Som grund för sitt yrkande gjorde hyresvärden gällande i första hand att hyresrätten var förverkad och i andra hand att J.P. åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.

J.P. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.

Hyresnämnden (hyresrådet Paula Lundberg samt intresseledamöterna Mats Andersson och Kickan Gustafsson) anförde i beslut den 17 april 2018 i huvudsak följande.

SKÄL

- - -

Hyresnämndens bedömning

Nyttjanderätt till bostäder upplåts normalt genom hyresrätt eller bostadsrätt. I förevarande fall är emellertid fråga om s.k. kooperativ hyresrätt, som upplåts av kooperativa hyresrättsföreningar. Karakteristiskt för kooperativ hyresrätt är att hyresgästen är medlem i en förening och att det är föreningen som hyr ut lägenheten.

I ärendet har framkommit att föreningen uteslutit J.P. ur föreningen. Enbart den omständigheten är emellertid inte tillräcklig för att hyresgästen ska kunna skiljas från hyresrätten. När en kooperativ hyresrätt är förverkad eller om rätt till förlängning av hyresavtalet inte föreligger, ska hyresgästen emellertid anses ha utträtt ur föreningen.

När det gäller de nyttjanderättsliga reglerna avseende kooperativ hyresrätt gäller i stora drag reglerna i 12 kap. jordabalken (se 3 kap. 1 § lagen, 2002:93, om kooperativ hyresrätt). Sålunda gäller bestämmelserna om för-verkande av hyresrätten liksom reglerna om en bostadshyresgästs besitt-ningsskydd i 12 kap. jordabalken.

Hyresvärden har gjort gällande att hyresrätten är förverkad eller att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Eftersom hyresvärden inte yrkat att avflyttningsåläggandet ska få verkställas utan hinder av att beslutet inte vunnit laga kraft, väljer hyresnämnden av processekonomiska skäl att först pröva om hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter.

Av de särskilda villkoren i hyresavtalet mellan parterna framgår dels att hyresgästen förbinder sig att svara för underhåll samt skötsel av gemensamma utrymmen i den omfattning som föreningsstämman fattar beslut om, dels att delta i sådan verksamhet som följer av föreningens stadgar och som föreningens stämma eller styrelse beslutar om.

Av föreningens stadgar framgår bl.a. följande. Föreningen har till ändamål att genom eget förvaltningsarbete verka för ett ekonomiskt hållbart boende. Till bomedlem kan antas kömedlem som åtar sig att följa de skyldigheter för bomedlem som framgår § 7 och § 14 a i stadgarna. En viktig del av det sociala livet i huset bygger på arbetsgemenskap. Varje bomedlem ska efter förmåga ansvara för sin del i den arbetsordning som föreningsstämman eller husmötet bestämt när det gäller gemensam matlagning, skötsel av de gemensamma utrymmena, förvaltningsarbeten m.m.

De särskilda avtalsvillkoren avseende de...