Case nº ÖH 223-18 of Svea hovrätt, March 26, 2019

• Resolution Date: March 26, 2019
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Jönköping

H.R. hyrde sedan den 1 december 2012 en bostadslägenhet av Stångåkonsult i Kalmar Handelsbolag (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande den 31 december 2017.

Hyresvärden yrkade att hyresnämnden skulle fastställa att H.R. inte hade rätt till förlängning av hyresavtalet efter den 31 december 2017 och att H.R. skulle åläggas att flytta enligt uppsägningen.

H.R. bestred yrkandet och begärde förlängning av avtalet. Om avtalet inte förlängdes begärde hon uppskov med avflyttning sex månader från beslutet.

Hyresvärden bestred uppskov med avflyttningen och anförde till utvecklande av sin talan bl.a. följande. Bolaget vitsordar 914 kr som nedsättning av hyra för mögel i badrummet. Bolaget fick inget meddelande innan depositionsbeslutet. Det var inte heller tydligt vad depositionen avsåg. H.R. har hos länsstyrelsen deponerat 22 000 kr avseende hyror. Depositionen skedde på så sätt att ingen hyra betalades till bolaget för maj, juni, juli och augusti 2017. I stället deponerades hyresbeloppen om 5 017 kr per månad. Dessutom deponerades hyra för september 2017 till ett belopp av 1 932 kr. Enligt bolaget har H.R. inte haft rätt till nedsättning av hyran. Hon har framfört klagomål på ventilationen i mars 2016. En fastighetsförvaltare kontrollerade ventilationen. Något fel kunde inte upptäckas. Bolaget betraktade under våren 2016 klagomålet som avklarat. Klagomålet den 28 mars 2016 avsåg egentligen ohälsosamt höga dammhalter, vilket enligt bolaget inte har koppling till ventilationens funktion. I stället har det samband med hur städningen sköts i lägenheten. Under tiden 29 maj 2016-8 februari 2017 förekom inga klagomål och det utfördes inte heller några särskilda åtgärder med anledning av någon brist i ventilationen. Då handlade det om mögel i badrummet. Bolaget åtgärdade detta i maj 2017. Den 17 februari 2017 besöktes lägenheten av Kalmar Sotning och Ventilation som konstaterade att luftmängden uppfyllde kraven för totalytan. Vid det tillfället rättades ett fel med dubbelvikt filter, men detta hade ingen inverkan på mätresultaten. Det finns inga empiriska grunder för depositionerna.

H.R. anförde till stöd för sitt bestridande bl.a. följande. Hon har haft fog för att sätta ned hyran på grund av bristfällig ventilation i lägenheten. Beloppen hon har deponerat har varit skäliga. Hon har haft problem med hälsan allt sedan hon flyttade in i lägenheten. Detta har kunnat kopplas till bristande ventilation. Hon har framfört detta muntligen eller via sms till fastighetsskötarna vid flera tillfällen, men i vart fall via mejl den 28 mars 2016. Depositionsbeloppet avser dels bristfällig ventilation för tiden fram till den 31 december 2016, beräknat som 40 procent av hyran, dels 914 kr för mögel i badrummet 14 februari-4 maj 2017. Hyresvärden har skickat påminnelser om obetald hyra på grund av depositionerna, men har inte gått vidare till tingsrätten med yrkande om att få ut beloppen. Hon har inte deponerat hyran för att skada hyresvärden och har inte heller missbrukat möjligheten att deponera. Hennes ombud skrev den 2 maj 2017 till hyres-värden och meddelade hennes avsikt att deponera hyran för nedsättning.

Hyresnämnden (intresseledamöterna Ulf Andersson och Anna Johansson) anförde i beslut den 21 december 2017, såvitt är av intresse här, följande.

SKÄL

Hyresgäst som inte betalat sin hyra kan bli uppsagd på grund av förverkande för obetald hyra enligt 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken. Om hyresgästen har deponerat hyresbeloppet hos länsstyrelsen kan hyresrätten enligt 44 § första stycket inte förverkas. Deposition är avsedd att kunna användas av hyresgäster som anser sig ha en motfordran mot hyresvärden, t.ex. rätt till nedsättning av hyra för hinder eller men i hyresrätten.

Däremot kan hyresgästen efter deposition ändå förlora rätten till förlängning enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken om hyresgästen har missbrukat rätten till deposition, eller som det också brukar uttryckas, har deponerat mot bättre vetande. Detta kan vara fallet om hyresgästen har deponerat medveten om att rätt till nedsättning av hyra inte föreligger eller om depositionen sker med ett uppenbart för stort belopp. Avsikten är att förhindra att deposition används som påtryckningsmedel mot hyresvärden.

H.R. har deponerat hyra för att det enligt henne under en längre tid förekommit brister i ventilationen. Hyresvärden har vitsordat att rätt till nedsättning kan ha förelegat till ett belopp av ca 914 kr på grund av mögel i badrummet under våren 2017. Nedsättning av hyran skulle enligt H.R. till väsentlig del ha avsett tiden från den 28 mars 2016-31 december 2016.

Det som ger visst stöd åt H.R:s inställning är dels ett läkarintyg, dels handlingar från Borgholms kommun från den 14 februari och den 15 mars 2017. Den läkare som avgav läkarintyget intygade att det sannolikt fanns en koppling mellan ventilationsproblemen och sjuklighet bestående av inflammerade slemhinnor.

I beslut den 14 februari 2017 ålade kommunen bolaget att senast den 27 mars ge in resultat av ventilationsmätningar och redogörelse för rutiner för filterbyte och rengöring av ventilationssystemet. Av motiveringen till beslutet framgår att det enligt kommunen rådde...