Case nº T 1305-19 of Supreme Court (Sweden), April 17, 2020

• Resolution Date: April 17, 2020
• Issuing Organization: Supreme Court (Sweden)

REFERAT

Mellan Stockholms Företagshotell AB, köpare, och Vallentuna kommun, säljare, träffades den 26 mars 2015 avtal om köp av fastigheten Vallentuna Bällsta 2:1127. Enligt köpeavtalet skulle tillträde ske den 31 juli 2015. Handpenning skulle betalas senast tio dagar efter köpeavtalets undertecknande och resterande köpeskilling på tillträdesdagen.

Enligt ett tilläggsavtal i juni 2015 f lyttades tillträdet fram till den 30 september 2015. Bolaget tog senare upp frågan om ytterligare två månaders framf lyttning av tillträdet, men något skriftligt avtal härom kom inte till stånd.

Den 27 oktober 2015 sammanträdde kommunstyrelsens teknik- och fastighetsutskott. I sammanträdesprotokollet f inns följande antecknat.

§ 85

Upphävning av försäljning av fastighet i Fågelsången, Bällsta 2:1127 (KS 2014.200)

Beslut

Teknik- och fastighetsutskott beslutar att samhällsbyggnadsförvaltningen får i uppdrag att verkställa att försäljningen av fastigheten Bällsta 2:1127 är upphävd. Protokollet justeras omedelbart.

I sammanträdesprotokollet f inns under beslutet en ärendebeskrivning intagen som inte återges här.

Den 7 december 2015 betalade bolaget in återstoden av köpeskillingen till kommunen.

Attunda tingsrätt

Stockholms Företagshotell AB väckte talan mot Vallentuna kommun vid Attunda tingsrätt och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att bolaget hade bättre rätt än kommunen till fastigheten Vallentuna Bällsta 2:1127.

Kommunen bestred bolagets yrkande.

Till grund för talan anförde parterna bl.a. följande.

Bolaget

Bolaget har förvärvat Fastigheten genom Köpeavtalet. Tillträdesdagen enligt Köpeavtalet har enligt överenskommelse mellan parterna senarelagts till den 30 november 2015. Bolaget f ick inför tillträdet den 30 november 2015 inte någon kontakt med Kommunen och betalade köpeskillingen genom insättning på Kommunens plusgirokonto den 7 december 2015. Kommunen har därefter vägrat att fullfölja försäljningen och utfärda köpebrev med hänvisning till att köpet har hävts. Någon hävningsförklaring har inte kommit Bolaget tillhanda.

Kommunen

Av Köpeavtalets 5 § framgår att lagfart inte f ick sökas på Köpeavtalet, utan att Kommunen skulle tillhandahålla Bolaget ett köpebrev efter det att Bolaget fullg jort sin betalningsskyldighet. På detta köpebrev hade Bolaget därefter kunnat söka lagfart. Köpets fullbordan och bestånd var alltså villkorat av att köpeskillingen betalades på tillträdesdagen. Bolaget uppfyllde emellertid inte sina åtaganden enligt Köpeavtalet eftersom köpeskillingen inte betalades i tid. Köpet kom därför aldrig att fullbordas, utan Fastigheten återgick till Kommunen den 1 oktober 2015 eftersom Bolaget inte betalat köpeskillingen per den 30 september 2015. Kommunen har därför bättre rätt till Fastigheten. Något ytterligare tilläggsavtal med innebörden att tillträdesdagen f lyttades till den 30 november 2015 har inte träffats. Även om Kommunen och Bolaget hade kommit överens om att f lytta fram tillträdesdagen till den 30 november 2015, betalades köpeskillingen ändå inte före detta datum, varför Fastigheten under alla omständigheter återgick till Kommunen per den 1 december 2015.

Om tingsrätten anser att Bolagets underlåtenhet att uppfylla sina åtaganden enligt Köpeavtalet inte medfört att köpet återgått, har Köpeavtalet ändå hävts av Kommunen vid sammanträdet som kommunstyrelsens teknik- och fastighetsutskott höll den 27 oktober 2015. Kommunen har därefter på ett ändamålsenligt sätt tillställt Bolaget ett hävningsmeddelande, i första hand den 29 oktober 2015 genom Kommunens brev skickat den 28 oktober 2015 , i andra hand den 2 december 2015 genom Kommunens brev skickat den 1 december 2015 - - - .

Tingsrätten (chefsrådmannen Klas Reinholdsson, rådmannen Anna Backman och tingsf iskalen Kajsa Johansson) meddelade dom den 19 oktober 2017.

DOMSKÄL

Har tillträdesdagen f lyttats fram till den 30 november 2015?

Under denna rubrik anförde tingsrätten att det inte var visat att kommunen hade accepterat förslaget om att dagen för tillträde skulle f lyttas fram. I den fortsatta prövningen utgick tingsrätten därför från att den avtalade dagen för tillträde till fastigheten var den 30 september 2015. Tingsrätten anförde vidare följande.

Har köpet återgått utan hävningsförklaring från Kommunen?

Tingsrätten övergår nu till att pröva om den omständigheten att betalning inte skett per den 30 september 2015 innebär att köpet, som Kommunen påstått, återgått den 1 oktober 2015 utan någon hävningsförklaring från Kommunens sida.

Parternas avtal innehåller en så kallad köpebrevsklausul. Köpebrevsklausuler, eller återgångsklausuler som de också kallas, har likställts med hävningsförbehåll (se Grauers, Fastighetsköp, 19 uppl., s. 128 f. med hänvisningar), vilket innebär att säljaren med stöd av köpebrevsklausulen kan häva avtalet och kräva skadestånd av köparen om köparen inte betalar. Kommunen har g jort gällande att om en säljare inte vill att köparen ska betala skadestånd krävs det, när det f inns en köpebrevsklausul, inte något agerande från säljarens sida utan köpet återgår per automatik om köparen inte i rätt tid betalar köpeskillingen. Kommunen har i denna del hänvisat till ett icke refererat avgörande från Svea hovrätt (Svea hovrätts dom den 20 maj 2008 i mål nr T 350-08). I det rättsfallet hade köparen av en fastighet, efter att kontraktet skrivits på, varken betalat handpenning eller resterande del av köpeskillingen och dessutom g jort sig oanträffbar för såväl mäklare som säljare. Hovrätten, som ansåg att det förhållandet att köparen inte betalat köpeskillingen och inte gick att nå vid tidpunkten för tillträdet innebar att säljaren haft fog för uppfattningen att avtalet inte skulle fullgöras av köparen, hänvisade i sina skäl till HD:s uttalande i rättsfallet NJA 1992 s. 728. Det fallet rörde en leasingtagare som i strid med leasingavtalet sålt leasingobjektet. HD konstaterade i 1992 års fall att det är en huvudregel inom kontraktsrätten att den som vill häva ett avtal på grund av kontraktsbrott måste avge en uttrycklig förklaring om detta till motparten men att det i vissa fall ändå kan stå klart att avtalet av den ena eller andra orsaken inte kommer att fullgöras och att en uttrycklig hävningsförklaring då inte kan anses nödvändig för att avtalet ska upphöra. På grund av leasingtagarens agerande var det enligt HD uppenbart att leasingavtalet inte skulle fullföljas enligt kontraktet och mot denna bakgrund ansågs det inte behövligt för leasinggivaren att uttryckligen säga upp avtalet.

Tingsrätten anser att omständigheterna i det nu aktuella fallet på f lera sätt skiljer sig från de som var aktuella i de ovan nämnda rättsfallen. Bolaget har visserligen inte betalat köpeskillingen i tid, men det har inte framkommit att Bolaget skulle ha g jort sig oanträff bart inför tillträdet och Bolaget har heller inte g jort sig skyldigt till något sådant uppenbart kontraktsbrott som att sälja ett leasingobjekt. Situationen i oktober 2015 kan därför knappast sägas ha varit sådan att det var uppenbart att Köpeavtalet inte skulle fullgöras från Bolagets sida. Till detta kommer att det i den juridiska litteraturen har framhållits att uttalandena i NJA 1992 s. 728 om att hävningsförklaring inte behöver avges när det står klart att avtalet inte kommer att fullgöras bör tolkas med viss försiktighet (se Herre, Svensk rättspraxis: Förmögenhetsrätt, SvJT 2005 s. 549, på s. 720). Enligt tingsrätten kan köpet av Fastigheten mot denna bakgrund inte sägas ha återgått utan en uttrycklig hävningsförklaring från Kommunens sida.

Har Kommunen haft rätt att häva Köpeavtalet?

Tingsrätten övergår nu till att pröva om Kommunen har haft rätt att häva...