Case nº ÖH 7411-18 of Svea hovrätt, February 22, 2019
Resolution Date | February 22, 2019 |
Issuing Organization | Svea hovrätt |
REFERAT
Hyresnämnden i Jönköping
Mitman 1 Bränninge AB (hyresvärden) ansökte om hyresnämndens godkännande av avvikelser från de tvingande reglerna för bostadshyra, avseende ett hyresavtal mellan hyresvärden och Habo kommun (kommunen).
Hyresnämnden (hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell) anförde i beslut den 2 juli 2018 följande.
SKÄL
Hyresavtal delas in i bostadshyra och lokalhyra. För bostadshyra gäller delvis andra regler än de som gäller för lokalhyra. Dessutom är reglerna för bostadshyra i större utsträckning tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär bl.a. att en bostadshyresgäst ibland får mer förmånliga villkor enligt lagen än vad som följer av parternas avtal.
Även en juridisk person kan vara hyresgäst i ett bostadshyresavtal. Parternas syfte är då vanligtvis att hyresgästen i sin tur ska upplåta lägenheten till en fysisk person som ska bo i lägenheten. För att göra det möjligt för parterna att i sådana fall tillämpa lokalhyresreglerna kan hyresnämnden godkänna avvikelser från bostadshyresreglerna inom vissa närmare angivna ramar. Förutsättningarna för detta framgår av 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken. Bland förutsättningarna kan nämnas att det ska vara fråga om en upplåtelse av minst tre bostadslägenheter som ska vidareupplåtas. En grundläggande förutsättning är dock att förstahandsavtalet är ett bostadshyresavtal. I praxis har det ansetts att hyra av utrymme som delvis ska användas som bostad åt annan än hyresgästen, delvis för andra behov i hyresgästens verksamhet ska anses som ett lokalhyresavtal om upplåtelsen som helhet utgör en samlad verksamhet, t.ex. ett boende för äldre eller annat specialboende.
Enligt avtalet i det nu aktuella ärendet utgörs lägenheten, dvs. det uthyrda objektet, av ett antal olika utrymmen, vilka delvis ska användas vid vidareuthyrning för bostadsändamål. I andra delar av det uthyrda objektet ingår utrymmen för personal, teknik samt entréer och korridorer. Den totala ytan utgör då en lokal och hyresbestämmelserna för lokaler är tillämpliga på parternas avtal. Detta påverkas inte av om en vidareupplåtelse av ett enskilt bostadsutrymme kan komma att anses som bostadshyresavtal.
Eftersom avtalet mellan hyresvärden och kommunen alltså inte är ett bostadshyresavtal utan ett lokalhyresavtal, kan godkännande enligt reglerna för blockhyra inte prövas. Ansökningen ska därför avvisas.
BESLUT
Hyresnämnden avvisar ansökan.
Svea hovrätt
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten...
To continue reading
Request your trial