Case nº ÖH 3591-18 of Svea hovrätt, June 19, 2019

• Resolution Date: June 19, 2019
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Stockholm

Cisterna AB (hyresvärden) driver ett seniorboende under namnet Björnbo.

H.U. m.fl., som alla är hyresgäster hos hyresvärden, begärde att hyran för deras lägenheter skulle sänkas på visst sätt.

Hyresvärden begärde i sin tur att hyrorna för vissa hyresgäster skulle höjas på visst sätt.

Parterna motsatte sig varandras yrkanden.

Hyresnämnden (hyresrådet Kjell E. Johansson samt intresseledamöterna Kalle Lezdins och Maria Borrfors) anförde i beslut den 20 mars 2018, såvitt är av intresse här, följande.

SKÄL

Den rättsliga regleringen

Enligt 12 kap. 55 § jordabalken ska hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas hyran för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).

Med bruksvärde avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer från hyresgästens synpunkt kan anses vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Vid denna bedömning ska bortses från byggnadsår, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader ävensom andra särskilda betingelser för hyressättningen. Jämförelsen ska ske i tämligen grova drag.

Vad ska förstås som hyra för hyresgästerna?

Utöver det belopp som anges som hyra erlägger hyresgästerna årligen avgifter för matsal, butik och teve-utbud. Av utredningen framgår bl.a. att det i alla hyresavtal föreskrivs följande.

"Genom kontraktet har hyresgästen tecknat måltidsabonnemang. Hyresgästen har även åtagit sig att erlägga stödavgift till Björnbobutiken."

Enligt hyresnämnden illustrerar den återgivna texten ovan rådande situation. Annat har inte framkommit än att vad som gäller för bidrag till matsal och butik även gäller ersättning för teve-utbud. Nämnda tre slag av ersättningar är bostadssökande till Björnbo nödgade att ingå avtal om för att erhålla hyresrätt på Björnbo. Följaktligen är det summan av hyran och dessa belopp hyresnämnden ska beakta vid bedömning av skälig hyra för prövningslägenheterna. Denna bedömning ändras inte av att betalningen sker till annan än hyresvärden. - - -

Vad är skälig hyra för prövningslägenheterna?

Hyresnämnden är hänvisad till att uppskatta skälig hyra för lägenheterna utifrån en allmän skälighetsbedömning. Denna skälighetsbedömning får grundas på vad som iakttagits vid besiktningen och vad som i övrigt framkommit i ärendena, innefattande de uppgifter parterna fört in om hyresnivåer, samt utifrån hyresnämndens allmänna kännedom om hyresnivåer.

Vad hyresnämnden iakttagit av...