Case nº ÖH 2471-19 of Svea hovrätt, June 18, 2019

Resolution DateJune 18, 2019
Issuing OrganizationSvea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Malmö

Gyllenforsen Fastigheter Kommanditbolag och Kommanditbolaget Gyllentorpen (hyresvärdarna) upplåter ett antal lägenheter till Malmö kommun, som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. Hyresvärdarna ansökte om ändring av hyresvillkor enligt bestämmelserna för bostadshyresavtal i 12 kap. 54 § jordabalken. Hyresvärdarna gjorde dock gällande att hyresavtalen gäller lokaler och att hyresnämnden således inte var behörig att pröva ärendena. Hyresvärdarna yrkade därför att hyresnämnden skulle avvisa deras ansökningar.

Malmö kommun bestred avvisningsyrkandena.

Hyresnämnden (hyresrådet Ylva Lönnaeus samt intresseledamöterna Staffan Persson och Kenneth Ahlblom) anförde i beslut den 11 februari 2019 i huvudsak följande.

SKÄL

- - -

En förutsättning för att nämnden ska vara behörig att pröva ansökningarna är att avtalen gäller bostadshyra. Bestämmelserna om vad som är bostad respektive lokal finns i 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Avgörande för frågan om vilken kategori lägenheten tillhör är i första hand det ändamål som lägenheten upplåtits för eller vad parterna senare kan ha kommit överens om. I praxis har vid bedömningen omständigheter som bl.a. kontraktets utformning och innehåll, förekomsten av gemensamma utrymmen och personal samt lägenhetens användning haft betydelse för gränsdragningen.

Vid bedömningen är inte de enskilda omständigheterna i sig avgörande. Vad gäller hyresavtalet används ofta standardformulär för lokalhyra även för bostadshyresavtal när det är fråga om blockhyra och avtalet kan då även innehålla villkor som gäller för lokalhyra. Beträffande lägenhetens utformning finns gemensamma utrymmen i stor omfattning även i t.ex. studentboenden och kollektivhus utan att det rör sig om lokalhyra.

Reglerna om blockhyra infördes år 1985. Förstahandshyresgästen i ett blockhyresavtal är normalt en juridisk person, historiskt oftast en kommun som hyr bostadslägenheter för att kunna ge personer som har behov av vård eller omsorg en bostad, något som också lagstiftningen verkar ha förutsatt. När regeln om blockuthyrning, som ursprungligen innehöll ett krav på att hyresavtalet skulle omfatta minst tio hyreslägenheter, ändrades år 1994 till att gälla tre lägenheter motiverades det med kommunernas ökade behov av blockhyresavtal genom "utbyggnaden...

To continue reading

Request your trial

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT