Case nº T5778-18 of Högsta domstolen, October 29, 2019

Resolution Date:October 29, 2019
Issuing Organization:Högsta domstolen
SUMMARY

En bostadsrätt som sålts i befintligt skick har ansetts inte vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta (19 § första stycket 3 köplagen). När utgiften för att åtgärda vissa brister i bostadsrättslägenheten utgjort några procent av priset kan bostadsrätten anses felaktig bara om övriga omständigheter med stor tyngd talar för att fel föreligger.

 
FREE EXCERPT

REFERAT

Stockholms tingsrätt

R.D. väckte vid Stockholms tingsrätt den talan mot P.D. som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (rådmannen Helene Bergström) anförde i dom den 9 juni 2017 följande.

BAKGRUND

Genom överlåtelseavtal daterat den 28 april 2015 förvärvade R.D. från P.D. bostadsrätten till lägenhet nr 15/1301 i Bostadsrättsföreningen Sergeanten 4 med adress Riddargatan 70 i Stockholm. Lägenhetens boarea uppgick till 74 kvadratmeter och priset för denna till 7 500 000 kr. R.D. tillträdde lägenheten den l september 2015.

Lägenheten har enligt förbehåll överlåtits i befintligt skick. Sedan R.D. tillträtt lägenheten och låtit besikta badrummet upptäcktes att badrummet haft vissa brister. R.D. skickade därför en reklamation till P.D. angående vissa fel i badrummet. Därefter har badrummet blivit föremål för ytterligare en besiktning. P.D. förnekade att det förelåg fel och bestred anspråk på ersättning för kostnader förenade med att avhjälpa bristerna. R.D. anlitade därefter ett byggbolag för att riva och ersätta det befintliga badrummet. I samband med rivningsarbetena har R.D. låtit besikta badrummet ytterligare en gång.

Tvist har uppkommit mellan parterna om huruvida bristerna utgör fel i köprättslig mening och, om så är fallet, om P.D. ska svara för bristerna i form av skadestånd alternativt prisavdrag.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING

R.D. har yrkat att tingsrätten ska förplikta P.D. att till R.D. utge 205 000 kr jämte ränta - - - .

P.D. har bestritt käromålet i sin helhet. Med undantag för ränteyrkandet har inget belopp vitsordats som skäligt i och får sig.

GRUNDER

R.D.

Lägenheten har vid förvärvet varit behäftad med fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen i enlighet med de avvikelser som finns angivna i nedan redogjorda anmärkningar från besiktningsprotokollen. Badrummet har därför behövt rivas och byggas om i sin helhet.

Lägenheten har mot denna bakgrund väsentligt avvikit från vad R.D. har haft fog att förutsätta med anledning av

- lägenhetens pris och hur lägenheten framstått vid visning,

- att badrummet endast varit sex år gammalt,

- att badrummet saknat heltäckande tätskikt och avvikit från gällande branschregler för våtrum för år 2009,

- att badrummet inte varit användbart för sitt avsedda ändamål utan utgjort en konstruktion med risk för framtida fuktskador, samt

- att badrummet med anledning av ovan inte varit försäkringsbart.

Med påståendet att badrummet inte har varit försäkringsbart menas att försäkringsersättning vid försäkringsfall helt eller delvis hade kunnat utebli.

R.D. har inte upptäckt felet före köpet och borde inte heller ha gjort detta. Det bestrids att han har haft en utökad undersökningsplikt enligt överlåtelseavtalet.

Den sammanlagda kostnaden för renoveringsarbetet, inklusive rivning samt kostnad för byggmaterial och inredning, har uppgått till 205 000 kr och fakturerades R.D. den 7 mars 2016. Kostnaderna har i första hand utgjort en skada för R.D. och i andra hand föranlett en rätt till prisavdrag, där åtgärdandekostnaderna motsvarar skillnaden mellan lägenheten i avtalsenligt skick och felaktigt skick.

Det bestrids att avvikelser från branschregler inte skulle ha en påverkan på lägenhetens beboelighet eller marknadsvärde.

Det bestrids att badrummet har försetts med mer exklusiv inredning eller utrustning än den ursprungliga. Det bestrids att ändringen av planlösningen har inneburit en ökad arbetskostnad då badrummet behövde rivas i sin helhet. Om ändrad planlösning har inneburit en ökad kostnad så har den i vart fall varit försumbar. Det kan inte vitsordas att badrummets livslängd skulle vara 25 år. Det bestrids att ROT-avdrag ska beaktas i sänkande riktning. Avdrag för ålder och bruk vitsordas för kommod, handfatsblandare och toalettstol.

P.D.

Lägenheten har sålts i ‚befintligt skick‚. Eventuella avvikelser har således inte inneburit att lägenheten varit i väsentligt sämre skick än vad R.D. med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till

- lägenhetens pris; avvikelserna har inte inverkat, eller i vart fall endast haft försumbar inverkan, på lägenhetens marknadsvärde,

- att avvikelserna inte haft någon betydelse för badrummets funktion eller användning, samt

- att kostnaderna för att åtgärda avvikelserna varit förhållandevis låga.

För det fall tingsrätten anser att fel föreligger, är det under alla omständigheter fråga om sådana avvikelser som R.D. bort ha upptäckt vid sin undersökning av lägenheten före köpet.

För det fall tingsrätten anser att fel föreligger, ska tingsrätten i sänkande riktning beakta den standardhöjning som renoveringen inneburit, de ökade arbetskostnader som en ändring av planlösning har inneburit, avdrag för badrummets ålder och bruk (sex år) och att R.D. har haft möjlighet till ROT-avdrag. Prisavdraget ska endast avse återställande till befintligt skick.

UTVECKLING AV TALAN

R.D.

Fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen

R.D. har låtit besikta badrummet vid tre tillfällen, vilket utmynnat i följande tre besiktningsprotokoll.

Av besiktningsprotokoll av den 29 oktober 2015 framgår följande.

  1. Delar av kakelväggen under den infällda nischen är ‚bom‚ vilket betyder att väggen låter ihålig när man knackar på den. Det kan bero på att plattorna delvis sitter löst och att det saknas vidhäftning i underlaget.

  2. Avloppsröret ur golvet till tvättmaskinen är monterat för nära väggen. Troligtvis är även toalettavloppet monterat för nära väggen då toalettstolen står mycket nära väggen och det går inte att se ner bakom den.

  3. Bakom kommoden finns det ett utrymme i väggen där rörkopplingar och rörskarvar finns monterade. Utrymmet saknar godkänd botten och tätskikt, även läckagedräneringsrör. Om det eventuellt blir ett vattenläckage och fuktskada i utrymmet så kommer försäkringsbolaget med största sannolikhet avböja skadan och ersättning uteblir.

  4. Det är bruk på klämringen och golvbrunnsmanschetten.

  5. Flera kakelplattor på nischen/utbyggnaden från väggen till vänster in mot duschen har spruckit och det beror troligtvis på någon typ av rörelse eller spänning i konstruktionen.

  6. Svacka med bakfall i golvet vid toalettstolen där vattnet blir stående på golvet Det är felutfört då vattnet ska rinna ner mot golvbrunnen.

    I detta besiktningsprotokoll konstateras bland annat att ‚bristerna i badrummet måste åtgärdas för att kunna uppfylla gällande regler, krav och försäkringsbolagens villkor. För att åtgärda dessa problem måste badrummet öppnas upp och tätskiktet brytas. Det medför att badrummet måste rivas i sin helhet då det i dagsläget inte finns någon branschgodkänd metod att laga tätskikt på och därmed kan försäkringsbolagen neka ersättning för en sådan lagning. Det ska kontrolleras hos aktuellt försäkringsbolag.‚

    Av besiktningsprotokoll av den 17 november 2015 framgår följande.

  7. Kvalitetsdokument saknas, det vill säga dokumentation av att arbete utförts enligt branschregler. Avsaknad av kvalitetsdokument innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört med åtföljande risk för fuktskador.

  8. Bakfall noterades på golv vid toalettstol och i anslutning till duschutrymme vilket är en avvikelse från gällande branschregler.

  9. ‚Bom‚ (bristfällig vidhäftning) konstaterades lokalt i plattsättning på vägg.

  10. Brunnsduk har skurits så att den hamnat under klämringen i golvbrunnen vilket ej följer tillverkarens anvisningar.

  11. Skruv till klämring är för hårt nedskruvade så att plastmaterialet i klämring har gett med sig vilket kan medföra att klämring inte är korrekt monterad.

  12. Med anledning av hur bruk dragits ner i golvbrunnen gick det inte att kontrollera utförandet vad avser brunnsduken.

  13. Sprickor noterades i kakelplattor i duschzonen.

  14. Plattsättning är utförd utan ytterhörnslister och skurna vassa kanter noterades på ytterhörn.

  15. Nivåskillnader s.k. fogsprång noterades på golv och vägg och olika storlek på fog noterades på väggar.

  16. Avstånd mellan avloppsrör/vägg bedöms vara för litet vilket ej följer gällande branschregler. Avstånd mellan rör och vägg ska vara minst 40 mm. (OBS! Ej c-mått.)

  17. Toalettstol bedöms vara väggnära monterad.

  18. Stor nivåskillnad noterades mellan golvnivå i våtrum och i allrum utanför.

  19. Utrymme med dolda vattenkopplingar noterades bakom tvättställ och tät botten med skvaller samt tätskikt saknas.

    I detta besiktningsprotokoll konstateras att ‚med anledning av att flertalet av noterade brister ej bedöms vars utförda enligt gällande branschregler samt att kvalitetsdokument saknas kan det innebära risk för fuktskador samt att försäkringsbolagen lämnar ett begränsat försäkringsskydd. Dessa brister kan endast avhjälpas fackmässigt genom att våtrummet renoveras i sin helhet.‚

    Av besiktningsprotokoll av den 15 december 2015 framgår följande.

  20. Delar av de putsade väggarna är ‚bom‚ vilket betyder att väggen låter ihålig när man knackar på den. Det kan bero på att putsen inte har full vidhäftning i underlaget.

  21. Det finns tätskikt monterat på väggarna under fästmassan för kakeloch klinkerplattorna men det har bitvis mycket dålig vidhäftning i de putsade väggarna då det går att dra av tätskiktet från väggarna.

  22. Vid dörren går det att se att det nya golvet är byggt på det gamla och konstruktionen har dubbla tätskikt.

  23. Grundregeln i branschreglerna är att befintligt ytskikt ska avlägsnas. Applicering på befintligt ytskikt är ett avsteg från grundregeln och ska noteras i kvalitetsdokumentet.

    Med anledning av att besiktningsmannen utgått från att 2014 års branschregler varit tillämpliga, och inte rätteligen 2009 års regler, har vissa anmärkningar i besiktningsprotokollet frånfallits.

    Att anmärkningarna som finns redovisade i ovan besiktningsprotokoll avviker från gällande branschregler framgår även av i målet ingivna branschregler. Vidare framgår det av ingivna försäkringshandlingar att ovan anmärkningar föranleder att försäkringsersättning vid försäkringsfall helt eller delvis uteblir.

    I bifogad frågelista och objektsbeskrivning till överlåtelseavtalet framgår ‚Renovering badrum 2009‚ respektive ‚Nyrenoverad och påkostad lägenhet‚, vilken...

To continue reading

REQUEST YOUR TRIAL