Case nº T 928-17 of Hovrätten för Nedre Norrland, December 07, 2018

• Resolution Date: December 07, 2018
• Issuing Organization: Hovrätten för Nedre Norrland

REFERAT

Sundsvalls tingsrätt

S.B. och V.B. är föräldrar till T.B., född 1973, och M.J., född 1970. Under döttrarnas uppväxt bodde familjen på Alnö. År 1992 inköptes fastigheten A.V. Fastigheten bestod då av en tomt. Ett nyckelfärdigt hus, bestående av tre hopbyggda huskroppar uppfördes våren 1993. I mittenhuset flyttade S.B., V.B. och V.B:s mor in. I den ena flygeln bosatte sig M.J. och L.J. och i den andra T.B. och hennes dåvarande pojkvän R.B. Samtidigt bygg-des en carport på fastigheten. Under sommaren 1993 byggdes ett stall och 1995 uppfördes ett ridhus. De boxar som familjen inte disponerade till sina egna hästar hyrdes ut till andra hästägare. 1994 bildades Stall S. HB. Initialt var S.B., V.B., T.B., M.J., L.J. och R.B. delägare i handelsbolaget. Efter ett år utträdde L.J. och R.B. ur bolaget. R.B. flyttade från gården 2002. T.B. har sedan 2003 varit tillsammans med S.I. S.I. har inte bott på gården.

T.B. yrkade att tingsrätten skulle fastställa att hon har bättre rätt än S.B. och V.B. till en tredjedel av fastigheten A.V. Hon yrkade i andra hand att tingsrätten skulle fastställa att det mellan parterna föreligger ett avtal innebärande att om någon av parterna inte längre vill bo kvar på fastigheten, alternativt inte vill driva en hästgård tillsammans på fastigheten, ska fastigheten försäljas och överskottet fördelas med en tredjedel till S.B. och V.B., en tredjedel till T.B. och en tredjedel till M.J. samt att det för det fall S.B. och V.B. inte skulle sälja fastigheten ska T.B. ersättas med ett värde motsvarande vad hon skulle ha erhållit vid en försäljning. Till grund för sin talan anförde T.B. i huvudsak följande. Vid förvärvet av fastigheten förelåg det en gemensam partsvilja att S.B., V.B., T.B. och M.J. skulle äga fastigheten tillsammans. T.B. är därför dold samägare till fastigheten enligt den s.k. huvudregeln för dold samäganderätt. Partsviljan fanns såväl vid köpet av tomten som vid uppförandet av byggnaderna som tillhör fastigheten. Den gemensamma partsviljan har bekräftats under 25 års tid bl.a. genom att parterna tagit gemensamt ansvar för fastigheten och gemensamt bedrivit stallverksamhet i syfte att skapa intäkter till fastigheten. T.B. är i vart fall dold samägare enligt den s.k. presumtionsregeln för dold samäganderätt. Fastigheten köptes för gemensamt bruk. T.B. har bidragit ekonomiskt till förvärvet av fastigheten i form av att hon tagit studielån, tagit lån tillsammans med M.J. för uppförande av stall, betalat månads-avgifter för sitt boende och sina stallplatser, i övrigt finansierat viss annan förädling av fastigheten samt genom sitt delägarskap i Stall S. HB. Stall S. HB:s överskott har återinvesterats i fastigheten och bolaget har även stått för kostnader för fastighetens uppbyggnad. Hon har också lagt ner omfat-tande arbetsinsatser på fastigheten. Det har funnits en tyst överenskommelse mellan parterna om att T.B. är delägare i fastigheten. Det framgår av att samtliga boende deltagit i planeringen kring fastigheten, utfört arbete på fastigheten, gjort investeringar i fastigheten och haft ett gemensamt ekonomiskt åtagande gentemot handelsbolaget. T.B. har utgått från att hon är delägare i fastigheten och har agerat därefter. Parternas relation är sådan att dold samäganderätt kan uppkomma. De har i vart fall skött fastigheten inom ramen för ett enkelt bolag. Under alla förhållanden finns en uttalad överenskommelse mellan parterna om att fastigheten ska säljas om någon av dem inte längre vill bo kvar, alternativt inte vill driva en hästgård tillsammans. Försäljningslikviden skulle då fördelas lika mellan S.B., V.B., T.B. och M.J. Avtalet träffades innan förvärvet av fastigheten och har bekräftats under årens lopp.

S.B. och V.B. bestred käromålet. Till grund för sin inställning anförde S.B. och V.B. i huvudsak följande. De stod ensamma för alla kostnader vid förvärvet och uppbyggnaden av fastigheten. Det fanns inte någon gemensam partsavsikt om att T.B. och M.J. skulle äga fastigheten tillsammans med dem. Döttrarna och deras respektive betalade hyra för sina boenden enligt muntliga hyreskontrakt. Vid fastighetens förvärvande var avsikten att T.B. skulle få del av fastigheten genom arvsrätten. De studielån T.B. tagit använde hon för att köpa en häst och det lån hon tog tillsammans med M.J. var S.B. och V.B. borgensmän för och fastigheten pantsattes som säkerhet. Handelsbolaget äger de mindre ekonomibyggnaderna på fastigheten. Det har hela tiden gått med underskott och S.B. och V.B. har tvingats tillskjuta medel. T.B. har inte bott på fastigheten sedan år 2003 och då systern M.J. visat större engagemang skrev S.B. och V.B. ett testamente till förmån för M.J. Eftersom M.J. lånat ut pengar till S.B. och V.B. och även gjort investeringar i fastigheten skrevs ett skuldebrev år 2009. T.B. har avtalat bort sin möjlighet att erhålla ersättning genom handelsbolaget. Det har aldrig funnits något enkelt bolag mellan parterna. T.B:s andrahandsyrkande saknar rättslig grund. Det kan i alla fall inte bi-fallas då T.B. flyttade från fastigheten år 2003 utan att den såldes.

Parterna åberopade muntlig och skriftlig bevisning samt syn av testa-mente och skuldebrev.

Tingsrätten (lagmannen Robert Schött, rådmannen Vendela Enmarker, referent, och tingsfiskalen Julia Nilsson) anförde i dom den 20 juli 2017 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Allmänt om dold samäganderätt

Dold samäganderätt har, av familjerättsliga skäl, etablerats i praxis sedan 1980-talet. Företeelsen förekommer mellan makar eller sambor, som köpt en gemensam bostad, men där endast en av dem står som köpare. Den praxis som har etablerats syftar till att ge den av parterna, som inte har tagits upp som köpare, ett visst skydd. Avgörande för bedömningen av om dold samäganderätt föreligger eller inte är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet.

Förutsättningarna för dold samäganderätt har under senare års praxis delats upp i en huvudregel och en presumtionsregel. Enligt...