Case nº F1769-14 of Mark- och miljööverdomstolen, February 06, 2015

• President: 6
• Resolution Date: February 06, 2015
• Issuing Organization: Mark- och miljööverdomstolen

REFERAT

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDEVänersborgs tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2014-01-30 i mål nr F 2091-13, se bilaga A

KLAGANDEAllmänna Pensionsfondens Fastighets nr 53 KB, 969646-3836 c/o Vasakronan ABBox 30074104 25 Stockholm

Ombud: H J

MOTPARTGöteborgs stad, Fastighetskontoret Box 2258403 14 Göteborg

Ombud: M K

SAKENErsättning avseende fastighetsreglering vid upphävande av servitut berörande fastigheterna Inom Vallgraven 9:13 och 701:27 i Göteborgs kommun

____________________

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1. Mark- och miljööverdomstolen fastställer mark- och miljödomstolens dom.2. Allmänna Pensionsfondens Fastighets nr 53 KB ska ersätta Göteborgs stad, Fastighetskontoret för dess rättegångskostnad i Mark- och miljööverdomstolen med 30 600 kronor jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.

____________________

BAKGRUND

Fastigheten Inom Vallgraven 9:13 omfattar ett kvarter i centrala Göteborg. I den detaljplan som tidigare gällde för området stadgades ett byggförbud till en bredd av minst 3 meter och en fri höjd om 2,5 meter längs gata eller annan körtrafik med syfte att tillskapa arkader för gångtrafik. Genom ett avtalsservitut upplät ägaren till fastigheten Inom Vallgraven 9:13 detta område på fastigheten för allmän gångtrafik. Härskande fastighet är Inom Vallgraven 701:27 som utgörs av allmän plats och ägs av Göteborgs kommun.

Byggnadsnämnden i Göteborgs kommun antog år 2011 en ny detaljplan för området som innebär bl.a. en möjlighet att ta i anspråk arkadområdena för bebyggelse.

Allmänna Pensionsfondens Fastighets nr 53 KB (Allmänna Pensionsfonden), såsom ägare till fastigheten Inom Vallgraven 9:13, och Göteborgs stad, Fastighetskontoret (kommunen), såsom ägare till den härskande fastigheten, har med anledning av detta träffat en överenskommelse om att det servitut som belastar fastigheten ska upphävas och att ersättningen för upphävandet ska bestämmas av Lantmäteriet. Upphävandet av servitutet innebär ett tillskott på 459 m² bruttoarea (BTA).

Lantmäteriet har i den överklagade förrättningen upphävt avtalsservitutet och fastställt att Allmänna Pensionsfonden ska utge ersättning till kommunen med 100 000 kr för servitutet som upphävts. Genom den överklagade domen ändrade mark- och miljödomstolen Lantmäteriets beslut på så sätt att ersättningen som Allmänna Pensionsfonden ska betala till kommunen bestämdes till 3 288 560 kr.

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Allmänna Pensionsfonden har yrkat i första hand att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, ska fastställa Lantmäteriets ersättningsbeslut och i andra hand att ersättningen inte ska sättas högre än till 807 000 kr. Därutöver har Allmänna Pensionsfonden yrkat ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

Kommunen har motsatt sig ändring och yrkat ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Parterna har utvecklat sin talan på samma sätt som i mark- och miljödomstolen med i huvudsak följande tillägg och förtydliganden.

Allmänna Pensionsfonden

Servitutet för gångtrafik i arkaden blev genom planändringen onyttigt. Den nya detaljplanen för området antogs av byggnadsnämnden den 6 september 2011 och vann laga kraft den 12 oktober 2011. Fastighetsbildningsbeslutet avseende bl.a. upphävande av servitutet fattades av Lantmäteriet den 14 mars 2013 och vann laga kraft den 5 april 2013. Den beslutade tillträdesdagen, dvs. den 5 april 2013, utgör värdetidpunkt då annat inte har avtalats. Vid värdetidpunkten gällde därmed den nya detaljplanen och servitutet fyller enligt den nya planen inte längre någon funktion.

Av rättsfallet NJA 1981 s. 733 framgår att när ett servitut upphävs på grund av att det inte längre fyller någon funktion ska ersättning inte utgå. Att Allmänna Pensionsfonden har accepterat Lantmäteriets fastställda ersättning innebär inte att man anser att ersättning ska bestämmas enligt principen om vinstdelning. Genom att servitutet blev onyttigt har kommunen inte haft någon förhandlingsposition i fråga om regleringsvinsten. Det är inte oskäligt att hela eller i stort sett hela vinsten tillfaller Allmänna Pensionsfonden. Bedömningen av skäligheten ska göras utifrån gällande detaljplan och mot bakgrund av denna får en sådan fördelning accepteras av kommunen som en icke ersättningsgill planskada. Överenskommelsen om fastighetsreglering innehåller inga medgivanden eller utfästelser från Allmänna Pensionsfondens sida utan avsikten var att en förutsättningslös prövning från Lantmäteriet skulle ske.

Om Mark- och miljööverdomstolen finner att likvidvärderingen ska ske med bortseende av gällande detaljplan bör förrättningsvinsten fördelas efter fastigheternas värdeförändring på grund av upphävandet av servitutet. Värdeförändringen för den härskande fastigheten utgör den kostnad som ägaren drabbas av till följd av upprustningen av gångfartsgatan, dvs. 1 074 802 kr. Det ger kommunen en vinstandel om 12 procent motsvarande 807 000 kr.

Allmänna Pensionsfonden har gett in och åberopat en promemoria upprättad av fastighetsvärderaren P N till stöd för att servitutet blivit onyttigt genom planbeslutet samt ett utlåtande av f.d. fastighetsrådet A D till stöd för att vinstfördelningen vid upphävande av servitut ska ske enligt principen om värdeförändring.

Kommunen

Ett servitut blir inte onyttigt enbart på grund av att en ny detaljplan antas. I det aktuella fallet beslutades dessutom att ersättning skulle utgå för det upphävda servitutet i en överenskommelse mellan parterna som undertecknades innan detaljplanen ändrades.

Eftersom Allmänna Pensionsfonden medgav att ersättning skulle utgå är det styrkt att Allmänna Pensionsfonden vid tidpunkten för överenskommelsen, vilken måste vara den i målet relevanta, inte ansåg att servitutet var onyttigt. Tvärtom måste det ha stått klart för Allmänna Pensionsfonden att ersättningen för övertagande av 459 m² byggrätt i bästa läge skulle kunna komma att bli i linje med marknadsvärdet för marken.

Servitutsupplåtelsen är i det här fallet likt ett markägande och har i praktiken kraftigt begränsat den tjänande fastighetsägarens förfogandemöjligheter över marken.

Upphävandet av servitutet innebär ett frigörande av byggrätt för Allmänna Pensionsfonden. Byggrätten såväl ovanför som innanför arkaden är sedan tidigare utnyttjad av Allmänna Pensionsfonden. Om detaljplanen inte hade ändrats hade Allmänna Pensionsfonden aldrig haft rådighet över marken där servitutet ligger eftersom servitut i många fall löper på livstid. Den aktuella situationen kan således inte jämföras med omständigheterna i NJA 1981 s. 733, där ett servitut upphävdes för att det inte längre fyllde någon funktion. Det är inte heller jämförbart med uppsägande av arrende. Förhandlingskraften hos den part som innehar ett servitut är mycket stark, vilket ytterligare förstärks om servitutsinnehavaren är en kommun, med tanke på det planmonopol som kommunen har. Det måste således ha stått klart för båda parter vid undertecknandet av överenskommelsen att kommunen skulle ta del av den stora vinst som skulle uppstå för Allmänna Pensionsfonden på grund av planändringen och upphävandet av servitutet.

Dessutom ska framhållas att upphävandet av servitutet innebär stora förluster för kommunen. Förlusten består bl.a. i att arkaderna inte längre kan användas av allmänheten för att promenera under tak utan att påverkas av regn, cyklister eller biltrafik. Därutöver innebär upphävandet av servitutet en ytterligare ekonomisk förlust för kommunen bestående i att kommunen har fått betala hälften av kostnaderna för att upprusta gatan.

Vid servitut på tomtmark är huvudregeln att genomsnittsvärdeprincipen ska användas för att bestämma ersättningen. För att säkerställa att principen inte leder till ett oskäligt resultat ska därefter en skälighetsbedömning göras. Genomsnittsvärdeprincipen ger i det aktuella fallet en ersättning för marken uppgående till 6 577 120 kr, vilket utgör vinsten för Allmänna Pensionsfonden och är därmed inte oskälig. Om det idag skulle upplåtas ett servitut på samma mark skulle ersättningen bestämmas till 6 577 120 kr.

Det är rimligt att samma ersättning ska utgå vid upphävande av servitut.

Kommunen har gett in och åberopat en promemoria upprättad av...