Case nº ÖH9302-13 of Svea hovrätt, July 14, 2014

• Resolution Date: July 14, 2014
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Stockholm

J.A. och U.E. hyr en lägenhet av Svensk Handel Pensionskassa Försäkringsförening (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 maj 2013 och yrkade i hyresnämnden att avtalet inte skulle förlängas.

Som grund för talan åberopade hyresvärden bl.a. följande. J.A. och U.E. har genom att vidta omfattande och allvarliga ingrepp i lägenheten och fastigheten åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster i så hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken). J.A. och U.E. har rivit ut väggar och golv i kök och badrum, rivit ut fast köks- och badrumsinredning, kapat rörledningar och elinstallationer m.m. Ingreppet medför att det måste utföras nya rördragningar, installationer, väggar och golv m.m.

Hyresvärden anförde vidare. J.A:s och U.E:s faktiska tillträde till lägenheten skedde den 20 januari 2013 efter en överenskommelse med den tidigare hyresgästen. I samband med en avflyttningsbesiktning den 3 december 2012 konstaterade förvaltaren att lägenheten var i bra skick med undantag för att fönster behövde åtgärdas och att det fanns fuktproblem runt toalettstolen i badrummet. Den tidigare hyresgästen tog den 5 januari 2013 kontakt med förvaltaren och uppgav att hon ansåg att en fuktmätning borde göras i badrummet. De kom överens om att fastighetsskötaren skulle komma till lägenheten den 23 januari 2013 för en besiktning. Varken J.A. eller U.E. var på plats i lägenheten den 23 januari 2013 när fastighetsskötaren kom dit och han kunde därför inte få tillträde till lägenheten. Vid ett nytt försök från fastighetsskötaren den 25 januari 2013 öppnades dörren emellertid av för hyresvärden okända män. Härefter anlitade hyresvärden Ovento AB för att göra en kontroll och fuktmätning. J.A. och U.E. sände ett e-postmeddelande till förvaltaren den 1 februari 2013 i vilket de angav att de "ansökte om ny toalett, dusch, blandare samt handfat" och att de med anledning av fukten i badrummet "inväntade besked från hyresvärden när de hunnit gå igenom caset". Härefter skickade J.A. och U.E. ytterligare ett e-postmeddelande den 3 februari 2013 till förvaltaren och fastighetsskötaren i vilket de angav att de ville ha hjälp med installation av dusch/badkar, att kylskåp och frys var över 15 år gamla och läckte samt att elskåpet var farligt och behövde bytas ut. De skrev också att de avsåg att måla om och renovera golven och alla stuckaturerna.

Den 8 februari 2013 blev innehållet i Ovento AB:s fuktmätningsrapport känt för hyresvärden. I rapporten konstaterades "hög fuktindikering" på en ganska stor yta invid badrummets toalettstol, vilket bedömdes ha orsakats av att vatten kunnat tränga igenom skruvhålen på toalettstolen. Rapporten slog fast att mikrobiell tillväxt pågick i fogar på vägg och golv. Konsulten föreslog demontering av toalettstolen och tätning av skruvhål samt utförande av skärmvägg mellan dusch/badkar och toalettstol, åtgärder som kunde utföras i avvaktan på att hyresvärden skulle utföra den planerade renoveringen av badrummet. Den 11 februari 2013 blev hyresvärden kontaktad av hyresgästen i lägenheten under prövningslägenheten angående att vatten läckte in via deras takarmatur i badrummet. Fastighetsskötaren besökte J.A:s och U.E:s lägenhet. Fastighetsskötaren upptäckte då att inredning m.m. i badrummet hade rivits ut och konstaterade att vattenläckaget i lägenheten under hade samband med de ingrepp som gjorts i badrummet. Fastighetsskötaren kontaktade omedelbart förvaltaren som i sin tur omedelbart skickade ett e-postmeddelande till J.A. I e-postmeddelandet underströk han att hyresgästerna genast måste sluta med de arbeten som de var i färd med att utföra. Efter detta åkte förvaltaren till lägenheten och fick tillträde till lägenheten samma dag efter en överenskommelse med J.A. Förvaltaren hade med sig projektledaren M.W. Förvaltaren och M.W. klargjorde för J.A. och U.E. att de inte fick utföra den typen av arbeten som de gjort och att arbetena måste upphöra, vilket J.A. och U.E. godtog.

M.W. tog fotografier i lägenhetens badrum och kök. Som framgår av fotografierna hade J.A. och U.E. låtit i köket helt riva ut väggar och golv samt all fast köksinredning, kapa rörledningar och föra bort alla vitvaror, spisfläkt, diskbänk, köksavlopp och va-anslutning samt dessutom riva en del av en innervägg och sätta upp reglar för utförande av en ny vägg. Genom att avlägsna och kassera köksfläkten har J.A. och U.E. förstört ventilationen i lägenheten och således även i badrummet. Spisfläkten reglerade ventilationen i hela lägenheten. Av fotografierna framgår också att J.A. och U.E. i badrummet hade rivit ut och avlägsnat toalett, dusch, va-anslutning, elinstallationer och väggkakel med blottläggande av väggen ända in till den gamla putsbäraren av vass. De hade låtit riva ut golvklinker och andra delar av golvet ända ner till golvbjälklaget och de hade avlägsnat all fast badrumsinredning och kapat rörledningar för va-anslutningar. Enligt en prisuppgift från en entreprenör skulle det kosta 340 000 kr inklusive mervärdesskatt att iordningställa kök och badrum. I J.A:s e-postmeddelande den 13 februari 2013...