Case nº T555-12 of Hovrätten för Övre Norrland, May 26, 2014

• Resolution Date: May 26, 2014
• Issuing Organization: Hovrätten för Övre Norrland

REFERAT

Umeå tingsrätt

BAKGRUND

Fastigheten Umeå Fretten 2 (fastigheten) är bebyggd med ett tvåplans bostadshus. Genom undertecknande av köpekontrakt den 7 respektive 8 november 2006 överlät K.N. och R.K. (säljarna) fastigheten till A-C.M. och M.M. (köparna) för 2 170 000 kr, en köpeskilling som enligt uppgift med anledning av en vattenskada senare kom att ändras till ett belopp på 2 100 000 kr. Full betalning erlades den 31 januari 2007 i samband med undertecknande av köpebrev. Tillträde ägde rum samma dag. Köpet hade förmedlats av Bomäklarna i Umeå, som upprättat en objektbeskrivning vilken hade bifogats köpkontraktet. Säljarna hade inför köpet besvarat en frågelista, vilken även den hade bifogats köpekontraktet. Till detta hade även bifogats utdrag ur Lantmäteriets fastighetsregister, (bilaga 3). I köpekontraktet hade angetts att parterna, genom sina signaturer på tillhörande bilagor, tagit del av och godkänt innehållet. Tvist har uppstått sedan det framkommit att bygglov saknats i vissa avseenden.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING

Köparna har yrkat att tingsrätten förpliktar säljarna att till dem solidariskt utge 769 785 kr jämte ränta på 751 485 kr enligt 5 § räntelagen från den 1 februari 2007 och på 18 300 kr enligt 6 § räntelagen från den 18 december 2011, allt tills betalning sker.

Säljarna har bestritt käromålet i dess helhet.

GRUNDER

Köparna

Till grund för käromålet åberopas i första hand att säljarna utfört åtgärder på fastigheten som krävt bygglov utan att ha sådant samt att Byggnadsnämnden i beslut den 24 mars 2010 förelagt dem själva att såsom ägare av fastigheten återställa byggnationerna enligt tidigare beviljat bygglov, varför de enligt 10 kap. 25 § plan- och bygglagen (1987:10) och motsvarande bestämmelse i nu gällande 11 kap. 64 § plan och bygglagen (2010:900) är berättigade till avdrag på köpeskillingen och skadestånd.

I andra hand åberopas att fastigheten avvikit från avtalat skick dels genom att avtalad boyta på 175 kvadratmeter skiljer sig från faktiskt tillåten boyta på 88 kvadratmeter, dels på så sätt att bygglov saknats för uterum, balkong och förråd samt skärmtak och fasadändringar, vilket enligt 4 kap. 19 § jfr med 12 § jordabalken berättigar dem till avdrag på köpeskillingen och, då fastigheten vid köpet avvikit från vad säljarna får anses ha utfäst, skadestånd.

Om käromålet inte skulle vinna bifall på någon av dessa grunder gör de i vart fall gällande att fastigheten på motsvarande sätt som nyss angetts avvikit från vad de som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, vilket enligt nyss nämnda lagrum berättigar dem till avdrag på köpeskillingen.

Av yrkat belopp avser 751 485 kr avdrag på köpeskillingen och 18 300 kr skadestånd.

Säljarna

De bestrider att de, bortsett från att ett garage med carport ändrats till ett lekrum (en omständighet som inte lagts till grund för käromålet), utfört sådana åtgärder på fastigheten som krävt bygglov. Vidare bestrids att fastigheten avvikit från avtalat skick eller från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet. Likaså bestrids att de gjort någon utfästelse med avseende på boyta eller bygglov. De har skriftligen förklarat att bygglov inte funnits, varför det ankommit på köparna att undersöka fastigheten med avseende på detta. Inga belopp vitsordas som skäliga i och för sig.

VAD PARTERNA ANFÖRT TILL UTVECKLANDE AV TALAN

Köparna

År 2006 sökte de ett bostadshus som passade dem och deras då sju barn, varav en funktionshindrad dotter, som inte kunde gå i trappor. De hade därför krav på ett tillräckligt stort hus i vilket dottern kunde bo och vårdas på bottenvåningen. De fann ett passande hus i en annons från Bomäklarna. I annonsen stod det bland annat att huset var i två plan, med 220 m² boyta, att det hade sex sovrum, altan och ett lekrum på 45 kvadratmeter. Vid de två visningar som de deltog i framkom inget som tydde på att det skulle saknas bygglov i något avseende. När kontrakt sedan skulle skrivas hos mäklaren framkom dock genom vad som angetts i frågelistan att lekrummet varit garage och att säljarna inte sökt bygglov för ändringen. Däremot stod det inget i frågelistan och sas inte heller något om att bygglov saknades beträffande annat än lekrummet. I frågelistan angavs att säljarna hade byggt till bland annat ett uterum. Av till objektbeskrivningen fogade skisser framgick också att bottenvåningen förutom lekrummet omfattade bland annat kök och allrum. Den taxeringsinformation som bifogades köpekontraktet, och som inte funnits med i försäljningsprospektet, grundade sig på 2003 års fastighetstaxering och återspeglade inte förhållandena vid köpet.

De var flera gånger i kontakt med mäklaren med anledning av uppgiften i frågelistan att bygglov saknades för ändringen av garaget till lekrum, men fick varje gång lugnande besked att ansökan om bygglov hade lämnats in och att mäklaren fått uppgift om att bygglov skulle komma att beviljas. I samband med köpebrevets undertecknande den 31 januari 2007 visade det sig emellertid att säljarna inte hade sökt bygglov avseende lekrummet; något annat än lekrummet kom inte på tal. Eftersom de sålt sin tidigare bostad och då det sas att bygglovet bara var en formsak, fullföljde de ändå köpet mot en kompensation med 1 200 kr för att själva bekosta en ansökan om bygglov.

När de efter inflyttning i huset skulle försäkra fastigheten framkom via försäkringsbolaget att alla ny-, om- och tillbyggnader på fastigheten var svartbyggen. Bygglov fanns endast avseende en enplansvilla, dvs. bygglov saknades för hela nedervåningen såsom boyta, liksom för uterum m.m. I byggnadsnämndens beslut den 24 mars 2010 angavs följande. Byggnadsnämnden beslutar att avslå ansökan om bygglov för ombyggnad av garage med carport till förråd och groventré, tillbyggnad uterum med altan ovan, samt tillbyggnad med skärmtak. Byggnadsnämnden beslutar att förelägga ägarna av fastigheten Fretten 2, Ann-Charlotte och M.M., att senast 3 månader från att detta beslut vunnit laga kraft ha återställt byggnationerna inom fastigheten enligt tidigare beviljat bygglov.

Den köpta fastigheten har alltså inte haft avtalad standard och det har inte gått att få bygglov i de delar där sådant saknats. Bygglov fanns för blott 88 kvadratmeter boyta och saknades helt för användning av nedervåningen såsom boyta. Bygglov saknades också för uterummet, skärmtaket mot gatan m.m.

Enligt objektsbeskrivningen, som utgör del av köpeavtalet, framgår att boytan efter den ombyggnation som säljarna företagit uppgått till 220 kvadratmeter, en uppgift som lämnats av säljarna. Av objektsbeskrivningen framgår vidare att byggnaden är försedd med uterum, balkong och förråd, något som bekräftats av säljarna vid visningen av fastigheten. Av frågelistan som säljarna fyllt i före köpet framgår att det fanns bygglov för...