Case nº T3709-13 of Svea hovrätt, February 27, 2014

• Resolution Date: February 27, 2014
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Solna tingsrätt

J.K.M. väckte vid Solna tingsrätt den talan mot Bostadsrättsföreningen Bokmalen 2 (Brf Bokmalen) som framgår nedan.

Tingsrätten (rådmännen Gun-Marie Taabu, Charlotte Dahl och Sofia Jungstedt) anförde följande i dom den 18 mars 2013.

BAKGRUND

Brf Bokmalen förvärvade tomträtten till fastigheten Bokmalen 2 i slutet av år 1998. J.K.M. ägde vid det tillfället en andel motsvarande 6 120/10 000 i fastigheten. I samband med försäljningen av fastigheten träffades ett avtal innehållande en särskild överenskommelse med Brf Bokmalen om att J.K.M. hade företrädesrätt på bostadsrätt till fem angivna bostadslägenheter som vid Brf Bokmalens tillträde var upplåtna med hyresrätt.

YRKANDEN M.M.

J.K.M. har yrkat a) att Brf Bokmalen ska förpliktas att till henne betala 5 210 000 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från 25 mars 2011 (dagen för delgivning av stämningsansökan) till dess full betalning sker och b) - - -

Brf Bokmalen har bestritt yrkandena men har vitsordat yrkat kapitalbelopp och ränta under punkten a) som skäligt i och för sig.

GRUNDER

J.K.M.

Brf Bokmalen har i strid med avtalet som träffades i anslutning till försäljningen upplåtit två av lägenheterna, nr 3 och 6, till en köpeskilling om 3 000 000 kr respektive 2 210 000 kr till annan än J.K.M.

För det första görs gällande att det ingångna avtalet är att bedöma som ett optionsavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Ett optionsavtal är giltigt om det uppfyller formkravet för ett upplåtelseavtal. Så är fallet här varför Brf Bokmalen är skyldig att ersätta J.K.M. för den skada hon förorsakats som följd av att Brf Bokmalen brutit mot avtalet. Den skada som förorsakats J.K.M. får anses vara ett belopp motsvarande det hon skulle ha erhållit om bostadsrättsföreningen upplåtit lägenheterna till henne och hon kunnat sälja lägenheterna till samma pris som nu föreningen upplåtit dem för.

För det andra är Brf Bokmalen i vart fall ersättningsskyldig enligt allmänna avtalsrättsliga principer eftersom J.K.M. drabbats av skada med anledning av Brf Bokmalens kontraktsbrott. Beräkningen av skadan är densamma som under förstahandsgrunden.

- - -

Brf Bokmalen

Det avtal som träffats är ett förhandsavtal då det reglerar en framtida rätt att förvärva bostadsrätt. Det är ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) då det inte uppfyller formkraven i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Av 5 kap. 7 § bostadsrättslagen framgår också att en förutsättning för giltigt avtal är att förhandstecknaren, dvs. J.K.M., varit hyresgäst och hyr de fem lägenheterna som avtalet omfattar. Brf Bokmalen har således inte ägt rätt att ingå ett avtal med detta innehåll med J.K.M., eftersom det strider mot reglerna i bostadsrättslagen.

J.K.M. har ingått avtalet som ett led i överlåtelsen av tomträtten till fastigheten Bokmalen 2, vilket innebär att ersättningen som yrkas är en tilläggsköpeskilling, vilken är otillåten enligt 7 kap. 13 § jordabalken. Då J.K.M. själv har kvitterat köpeskillingen för tomträtten som i överenskommen ordning är betald, saknar hon rätt till ytterligare betalning för tomträtten.

Avtalet är vidare ogiltigt på den grunden att C-G. H. och M.H. inte har varit behöriga att företräda Brf Bokmalen vid tidpunkten för avtalets ingående, eftersom de inte har valts enligt tillämplig lagstiftning. De har således inte kunnat binda Brf Bokmalen till de villkor som anges i avtalet.

J.K.M:s rätt till skadestånd är preskriberad eftersom fordrans uppkomst tar sin utgångspunkt i avtalet från den 1 februari 1998. Även fordran på eventuell tilläggsköpeskilling är preskriberad.

- - -

UTVECKLING AV TALAN

J.K.M.

Brf Bokmalen bildades i februari 1993 då också föreningens stadgar fastställdes. Patent- och registreringsverket registrerade föreningen i mars 1993. I samband med registreringen granskas att de formella förutsättningarna för en registrering är uppfyllda. Efter registreringen är föreningen en juridisk person som företräds av styrelsen. Detta innebär att förutsättningar finns att företräda föreningen. Styrelsen i Brf Bokmalen har bestått av tre ledamöter och det har inte varit fråga om någon interimsstyrelse. Den omständigheten att en bostadsrättsförening bildas långt innan den aktiveras hindrar inte att föreningen företräds av styrelsen.

Delägarna i tomträtten Bokmalen 2 överlät och sålde sina andelar till Brf Bokmalen i slutet av år 1998. Köpebrevet har för föreningens räkning undertecknats av tre styrelseledamöter, C-G. H., M.H. och M.T-H. Vid ombildningen deltog nästan alla hyresgäster och dessa blev medlemmar i föreningen efter beslut av styrelsen. Styrelsen valdes på den konstituerande stämman som hölls den 1 december 1998. I samband med stämman överlämnade C-G.H. bostadsrättsbevis till bl.a. J.K.M. och dessa handlingar var alltså upprättade när stämman inleddes.

Under år 2001 friställdes lägenhet nr 4, vilken omfattas av optionsavtalet. Brf Bokmalen upplät då lägenheten till J.K.M. När lägenheterna nr 3 och 6, vilka också omfattas av optionsavtalet, friställdes sålde föreningen dem utan att upplåta lägenheterna till J.K.M. Lägenheterna såldes för 3 000 000 kr respektive 2 210 000 kr.

J.K.M. gör inte gällande att det skulle röra sig om ett förhandsavtal eftersom avtalet är ett optionsavtal. Skillnaden mellan förhandsavtal och optionsavtal är att ett förhandsavtal är bindande för båda parter medan ett optionsavtal endast är bindande för den som ställer ut optionen, dvs. föreningen. J.K.M. menar att om föreningen gör gällande att det skulle röra sig om ett förhandsavtal och att detta skulle vara ogiltigt på grund av formfel är föreningen skadeståndsskyldig mot J.K.M. enligt 5 kap. 9 § bostadsrättslagen.

De personer som företrädde Brf Bokmalen vid avtalets ingående och även undertecknade avtalet ägde rätt att företräda Brf Bokmalen vid tidpunkten för undertecknandet då dessa valts vid föreningsstämma den 8 februari 1993.

J.K.M. bestrider att fordran har preskriberats. Avtalet som käromålet stöds på har tillämpats av parterna kontinuerligt fram till år 2009. Även i Brf Bokmalens årsredovisningar har skyldigheterna i avtalet bekräftats.

Det har inte varit fråga om en tilläggsköpeskilling då J.K.M. erhållit full ersättning enligt köpekontrakt och köpebrev.

- - -

Brf Bokmalen

Det avtal som träffats är ett förhandsavtal då det reglerar en framtida rätt att förvärva bostadsrätt. Det är ogiltigt då det inte uppfyller formkraven i bostadsrättslagen. Avtalet anger inte beräknad tidpunkt för upplåtelsen, uppgift om beräknad årsavgift eller kostnadskalkyl granskad av två intygsgivare. Dessa brister i formkravet innebär att avtalet är ogiltigt. Av 5 kap. 7 § bostadsrättslagen framgår också att en förutsättning för giltigt avtal är att förhandstecknaren, dvs. J.K.M., varit hyresgäst och hyr de fem lägenheterna som avtalet omfattar. Detta framgår av 5 kap. 7 § första stycket bostadsrättslagen som anger att ett förhandsavtal upphör att gälla om förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits. Brf Bokmalen har således inte ägt rätt att ingå ett avtal med detta innehåll med J.K.M., eftersom det strider mot reglerna i bostadsrättslagen om förhandsavtal och innebär ett kringgående av förbudet i 4 kap. 3 § bostadsrättslagen att upplåta en lägenhet med bostadsrätt så länge den är upplåten med hyresrätt. Lägenheterna 3, 5, 6 och 8 var vid tidpunkten för avtalets ingående upplåtna med hyresrätt till andra personer än J.K.M. Med hänsyn härtill är avtalet ogiltigt.

I det köpebrev som upprättats med anledning av tomträttens överlåtelse och som registrerats...