Case nº ÖH386-14 of Svea hovrätt, January 30, 2015

• Resolution Date: January 30, 2015
• Issuing Organization: Svea hovrätt

REFERAT

Hyresnämnden i Stockholm

S.H. och medparter (hyresgästerna) är hyresgäster hos Wåhlin Fastigheter Aktiebolag (hyresvärden) i de i Sundbyberg belägna fastigheterna Stugan 10, Grönskogen 4 och Kapellet 2. Hyresvärden yrkade att hyresnämnden skulle fastställa hyrorna till vissa belopp att utgå från vissa tidpunkter. Hyresgästerna bestred hyresvärdens yrkande om hyreshöjning men vitsordade viss hyra såsom skälig. Hyresgästerna invände inte mot av hyresvärden yrkade tidpunkter för när de nya hyrorna skulle börja gälla. För det fall hyresvärdens yrkande om hyreshöjning skulle bifallas framställde hyresgästerna yrkanden om infasning av de nya hyrorna och anstånd med betalning av retroaktiv hyra. Hyresvärden bestred yrkandet om infasning men medgav yrkandet om anstånd med betalning av retroaktiv hyra.

Hyresnämnden (hyresrådet Lars Aldenstig samt intresseledamöterna Tommy Jansson och Simon Safari) uttalade i beslut den 10 december 2013 bl.a. följande.

SKÄL

Hyresvärdens jämförelsefastigheter

Hyresvärden har åberopat jämförelse med fastigheterna Klingan 5, John Bergs Plan 6 och Postiljonen 16, Ringvägen 21 B i Stockholm. Lägenheter i dessa fastigheter har åberopats i första hand som direkt jämförbara med lägenheter i prövningsfastigheterna och i andra hand och för lägenhetsstorlekar i prövningsfastigheterna som inte har någon direkt motsvarighet i dessa fastigheter har lägenheterna i dessa åberopats inom ramen för en skälighetsbedömning. Som jämförelse i form av bakgrundsmaterial har dessutom åberopats fastigheterna Hovingsberg 3 och Danviksklippan 2 i Stockholm och Persiljan 1 i Solna.

Hyresgästernas jämförelsefastigheter

Hyresgästerna har åberopat jämförelse med fastigheten Muraren 1 i Sundbyberg såsom direkt jämförbar med prövningslägenheterna. Hyresgästerna har vidare åberopat fastigheterna Ljungen 3, Klippan 19, Utgården 1, Kassören 26, Stenbrottet 1, Växthuset 14, Kapellet 1 och Trädgården 16 i Sundbyberg.

Hyresnämndens bedömning

Skälig hyra

Hyresnämnden har besiktigat vissa av prövningslägenheterna samt de lägenheter i det av respektive part åberopade jämförelsematerialet där parten har begärt besiktning.

De fastigheter som utgör av hyresgästerna åberopat jämförelsematerial ligger i Sundbyberg. Detta material kan enligt hyresnämnden inte till någon del läggas till grund för en direkt jämförelse. Med utgångspunkt från företagen besiktning kan ändå viss men begränsad vägledning hämtas ur här åberopat jämförelsematerial vid bedömningen av vad som kan anses vara skälig hyra.

Av 12 kap. 55 § jordabalken framgår bl.a. att om en jämförelse vid bedömningen av vad som ska anses vara skälig hyra inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Lagen ger sålunda utrymme för att jämförelser kan ske med lägenheter på annan ort. Det framgår också av lagen att om en sådan jämförelse ska ske förutsätts att förhållandena är likartade.

Hyresvärden har hävdat att direkt jämförelse ska ske med lägenheter i fastigheter belägna i Stockholm. Hyresgästerna har bestritt att jämförelse över huvud taget kan ske med fastigheter i Stockholm. Av vad som framgår av Svea hovrätts protokoll den 13 september 2012 i mål nr ÖH 1751-12 refererar hovrätten till förarbetena till 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken där föredragande statsrådet uttalade (prop. 1983/84:137 s. 78) att inget hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om jämförelsematerial helt saknas på orten och förhållandena på den andra orten i övrigt förefaller likvärdiga, när hyresnämnden vid en allmän skälighetsbedömning har att bestämma skälig hyra för aktuella lägenheter. Denna syn på tillämpningen av ortsbegreppet har Svea hovrätt gått ifrån i några avgöranden där hovrätten uttalat att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort än den där lägenheterna för vilka skälig hyra ska bestämmas finns. Hovrätten tillägger att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för inte manifesterats i lagstiftningen. Av protokollet framgår också att hovrätten anser att det inte föreligger hinder mot att i målet som jämförelseobjekt åberopa fastigheter som ligger i Stockholm och Solna.

Hyresvärden anser vad beträffar ortsbegreppet och med hänvisning till avgöranden från Svea hovrätt att frågan om möjligheten att åberopa jämförelsematerial på annan ort måste anses vara slutligt utredd. Hyresgästerna har gjort gällande att det saknas förutsättningar att beakta jämförelsematerial från andra orter än Sundbyberg. Vid tillämpning av kriterierna angivna i 12 kap. 55 § jordabalken kan enligt hyresnämndens mening förhållandena där åberopade jämförelsefastigheter på Ringvägen 21 B och John Bergs Plan 6 i Stockholms innerstad är belägna inte anses likartade på sätt att en jämförelse kan göras såsom hyresvärden hävdat. När det gäller det jämförelsematerial i övrigt som hyresvärden åberopat kan det tjäna som vägledning i viss begränsad utsträckning.

Sammanfattningsvis är hyresnämnden hänvisad till att fastställa hyrorna för prövningslägenheterna efter en allmän skälighetsbedömning grundad på vad som iakttagits vid besiktningen och vad som i övrigt förekommit i ärendet samt utifrån hyresnämndens allmänna kännedom om hyresnivåerna i Stockholmsområdet.

Hyresnämnden fann mot bakgrund av det sagda att skälig hyra skulle fastställas till närmare angivna belopp att utgå från yrkade tidpunkter.

Infasning av hyrorna

I 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken anges att om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning kan exempelvis vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder. I förevarande ärende är fråga om ombyggnad i fastigheter vilket innebär att kriteriet särskilda skäl enligt den nu omtalade bestämmelsen aktualiseras. Härvid finner hyresnämnden mot bakgrund av företagna åtgärder och med tillämpning av bestämmelsen att det saknas skäl att komma till annat slut än att infasning inte ska tillämpas i förevarande fall varför hyresnämnden avslår hyresgästernas yrkande härom.

Anstånd med betalning av retroaktiva hyror

Hyresgästerna har yrkat att anstånd ska medges med betalning av retroaktiva hyror genom avbetalning under tolv månader. Hyresvärden har medgett hyresgästernas yrkande i denna del varför beslut meddelas i enlighet med hyresvärdens medgivande.

BESLUT

Hyresnämnden fastställer årshyrorna för lägenheterna till vissa angivna belopp från och med de yrkade tidpunkterna och medger anstånd med betalning av retroaktiv hyra.

Svea hovrätt

Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade fullt...