Case nº ÖH6975-13 of Svea hovrätt, April 15, 2016

Resolution Date:April 15, 2016
Issuing Organization:Svea hovrätt
SUMMARY

Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i Malmö. Lägenheter för vilka hyrorna bestämts efter andra kriterier än vad som är gängse har ansetts inte kunna ligga till grund för en direkt jämförelse. Om en hyresgäst har accepterat en viss hyreshöjning får vid infasning av den nya hyran den utgående hyran inte vid något tillfälle understiga det av hyresgästen medgivna beloppet. När den... (see full summary)

 
FREE EXCERPT

REFERAT

Hyresnämnden i Malmö

Contentus AB (bolaget) yrkade att hyrorna fr.o.m. den 1 februari 2013 skulle höjas för

- M.C:s lägenhet om 3 rum och kök, 90 kvm, till 8 836 kr per månad,

- H.K:s lägenhet om 3 rum och kök, 90 kvm, till 8 836 kr per månad,

- A.H.C:s lägenhet om 2 rum och kokvrå, 51 kvm till 5 827 kr per månad och

- F.K:s lägenhet om 4 rum och kök, 100 kvm, till 9 595 kr per månad.

M.C., H.K., A.H.C. och F.K. (hyresgästerna) bestred bolagets yrkanden men vitsordade följande hyror som skäliga. 7 617 kr per månad för M.C:s och H.K:s lägenheter, 4 719 kr per månad för A.H.C:s lägenhet och 8 014 kr per månad för F.K:s lägenhet. För det fall att hyrorna skulle höjas yrkade hyresgästerna att de nya hyrorna skulle gälla fr.o.m. den 1 augusti 2013. De yrkade vidare infasning av de nya hyrorna och anstånd med betalning av retroaktiv hyra.

Bolaget bestred yrkandena om infasning och anstånd med betalning av retroaktiv hyra.

Bolaget anförde bl.a. följande. Fastigheten, som byggdes år 1969 som en del av det s.k. miljonprogrammet, har de senaste åren varit föremål för en mycket genomgripande ombyggnad. Bolaget har renoverat såväl de 196 lägenheterna som de allmänna utrymmena och gården och även sanerat asbest och PCB och förbättrat ventilationen. Ny köksinredningen med nya vitvaror har satts in. Badrum och gästtoaletter har helkaklats. Jordade uttag och jordfelsbrytare har satts in. Trapphus och portar har renoverats. Tvättstugorna har kaklats och försetts med nya maskiner. Hyresgästernas källarförråd har försetts med heltäckande plåt och s.k. tagglås har satts in i utrymmena. Gården har försetts med nya gräsmattor och buskar, grillplatser och lek- och spelmöjligheter. En ny sopanläggning har byggts.

Hyresgästerna anförde bl.a. följande. De största parterna på hyresmarknaden i Malmö använder sig av den s.k. Malmömodellen och tillämpar systematisk hyressättning för att kunna sätta rättvisa hyror. Ett flertal komponenter läggs enligt denna modell ihop, och det sammanlagda värdet används för att ta fram hyran för en enskild lägenhet. En av komponenterna är läget. De hyror som en bruksvärdering av prövningslägenheterna enligt Malmömodellen ger är skäliga. De av bolaget yrkade hyrorna skiljer sig oskäligt mycket från jämförelselägenheternas hyror. Den yrkade hyreshöjningen är så stor att det skulle vara svårt för hyresgästerna att betala retroaktiv hyra sedan februari 2013 om hyresnämnden skulle bifalla bolagets yrkande. Bolagets agerande sedan ansökan gavs in till hyresnämnden har orsakat tidsutdräkten. Det är oskäligt att hyresgästerna ska drabbas. De nya hyrorna bör därför gälla fr.o.m. den 1 augusti 2013.

Hyresnämnden (hyresrådet Ylva Lönnaeus samt intresseledamöterna Martin Brorman och Kenneth Ahlblom) anförde i beslut den 10 juli 2013 bl.a. följande.

SKÄL

Prövningslägenheterna liksom jämförelselägenheterna finns i Rosengård, ett större bostadsområde uppfört under mitten och slutet av 1960-talet som en del i miljonprogrammets bostadsbyggande. Inom Rosengård finns flera delområden. Hyresgästerna har åberopat jämförelser dels med tre lägenheter i Kronodirektören 9 av vilka en besiktigats, dels med tre lägenheter i Landsfiskalen 1 av vilka två besiktigats. Bolaget har åberopat jämförelse med två lägenheter i samma fastighet som prövningslägenheterna och en lägenhet i Bennet 1 som alla besiktigats av nämnden. De lägenheter inom området som inte besiktigats har ostridigt samma standard och utförande i övrigt som de besiktigade jämförelselägenheterna i respektive fastighet. Dessutom har uppgifter om lägenheter i Skyffeljärnet 1 åberopats av hyresgästerna och uppgifter om lägenheter i Skyffeljärnet 2, Bohus 5, Vesslan 14 och Smedjegatan 5 av bolaget, samtliga belägna i andra delar av Malmö. I samtliga jämförelselägenheter har hyran bestämts genom förhandlingsöverenskommelser.

Prövningslägenheterna och de jämförelselägenheter som åberopats av hyresgästerna finns på tre gårdar intill varandra i samma del av området, Herrgården. De har tillkommit vid samma tid och har samma karaktär. Inom fastigheterna ryms ett stort antal lägenheter av några olika typer, byggda likadant med liknande planlösning, standard och utrustning. Även lägenheten i Bennet 1 tillhör Rosengård med ligger i en annan del av området med lägre bebyggelse och av delvis annan karaktär. De två prövningslägenheterna om 90 kvm är likadana.

Av 24 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) framgår att om en förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgästen rätt att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett. Vi en sådan tvist ska hyran fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Även 55 d § fjärde-åttonde styckena i samma kapitel ska tillämpas. Enligt 55 § ska hyran bestämmas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I första hand ska hyran för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas vid prövningen.

För att...

To continue reading

REQUEST YOUR TRIAL